Im Herbst 2013 sorgte ein Monatsbericht der Bundesbank für Unruhe: In attraktiven Innenstadtlagen deutscher Großstädte seien Preisübertreibungen von bis zu 20 Prozent möglich. Die Erinnerungen an die geplatzte Immobilienblase in den USA und Spanien waren noch frisch. Für Berlin sahen die meisten Experten die Lage allerdings anders.
Preissteigerungen auf solidem Fundament
Der seit 2010 laufende Immobilienboom in Deutschland hatte reale Ursachen: gute Konjunktur, stabiler Arbeitsmarkt, historisch niedrige Zinsen. In Berlin kam ein zusätzlicher Faktor hinzu: ein Nachholeffekt. Die Preise lagen im europäischen Hauptstadtvergleich noch niedrig, und der Zuzug in die Stadt war stark. Die Preissteigerungen bei Wohnungen in Berlin waren daher weniger Spekulation als Ausdruck einer real steigenden Nachfrage.
Konservative Banken als Sicherheitsnetz
Prof. Dr. Tobias Just von der Universität Regensburg ordnete es so ein: "Eine spekulative Übertreibung ist allenfalls für wenige Toplagen in besonders gefragten Stadtteilen zu vermuten. Eine Entwicklung wie im Vorfeld der Finanzkrise [...] ist für Deutschland auszuschließen."
Der Grund lag in der Finanzierungskultur. Deutsche Banken vergaben Hypotheken konservativ, verlangten nicht selten 30 Prozent Eigenkapital und prüften Bonität und Objektqualität genau. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) stellte fest: Das Verhältnis zwischen Hypothekenkrediten und Bruttoinlandsprodukt war sogar gesunken. "Von einer explosiven Kreditvergabe [...] gibt es in Deutschland keine Spur", so das IW.
Unterschiedliche Dynamik in den Bezirken
Die Nachfrage verteilte sich nicht gleichmäßig. In etablierten Lagen wie Mitte oder Prenzlauer Berg lagen die Preise bereits auf hohem Niveau. Aufstrebende Bezirke wie Neukölln boten noch günstigere Einstiegspreise. Die Entwicklung war in beiden Fällen von realer Nachfrage getrieben, nicht von spekulativen Geschäften mit geliehenem Geld.
Größere Gefahr: Überregulierung
Dr. Rainer Braun vom Beratungsunternehmen Empirica sah die größere Gefahr nicht in einer Preisblase, sondern in politischen Eingriffen: "Jede zusätzliche Vorschrift verschreckt einen weiteren Investor und verhindert damit ausreichenden Neubau." Weniger Neubau würde die Knappheit verschärfen und die Bestandspreise weiter treiben. Für Investoren hieß das: Die politische Diskussion über Regulierung des Wohnungsmarkts war mindestens ebenso aufmerksam zu verfolgen wie die Preisentwicklung.
