Recht & Politik
Milieuschutz in der Praxis
Umwandlungsverordnung in Berlin: Tempelhof-Schöneberg diskutiert Umgang mit „Proforma-Mietern“
In Berliner Milieuschutzgebieten sorgt § 172 BauGB für Diskussionen. Ein Antrag aus Tempelhof-Schöneberg zeigt, wie Bezirke versuchen, die Umwandlung von Mietwohnungen zu erschweren und welche rechtlichen Grauzonen für Eigentümer relevant sind.
Peter Guthmann
§ 172 BauGB: Die rechtliche Grundlage
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Berliner Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Eine zentrale Regelung findet sich in Paragraph 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist eine Ausnahme vom Umwandlungsverbot vorgesehen: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der Eigentuemer verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die jeweiligen Mieter zu verkaufen. Die Regelung soll Mieter schuetzen, fuehrt in der Praxis aber zu politischen Debatten, wie ein Fall aus Tempelhof-Schoeneberg zeigt.
Die Sorge vor dem "Proforma-Mieter"
Bezirksverordnete in Tempelhof-Schoeneberg aeusserten die Befuerchtung, dass die Schutzvorschrift durch sogenannte "Proforma-Mieter" umgangen werden koenne. Dahinter steht die Sorge, dass Kaufinteressenten gezielt Mietvertraege fuer freie Wohnungen abschliessen, um diese kurz darauf als Mieter zu erwerben und so die Ziele des Milieuschutzes zu unterlaufen. Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) forderte das Bezirksamt auf, Kriterien fuer einen "echten", schuetzenswerten Mieterstatus zu definieren. Die Idee: Nur wer eine gewisse Zeit in der Wohnung lebt, etwa sechs Monate oder ein Jahr, soll als schuetzenswert gelten und zum Kauf berechtigt sein.
Rechtliche Grauzone
Das Bezirksamt hat den Antrag zurueckgewiesen. Die Begruendung: Weder das Gesetz noch die gaengige Kommentierung oder Rechtsprechung definieren eine Mindestmietdauer, ab der ein Mieter als im Milieu "verankert" gilt. Kriterien wie Mietvertrag, polizeiliche Meldung und regelmaessige Mietzahlung reichen formal aus, belegen aber nicht zwingend eine langfristige Wohnabsicht. Eine willkuerlich festgesetzte Frist waere vor Gericht angreifbar. Die Bezirke bewegen sich hier in einer rechtlichen Grauzone. Diese Unsicherheit spiegelt die angespannte Marktentwicklung fuer Wohnungen in Berlin wider.
Einzelfaelle oder systematisches Problem?
Die Zahlen aus Tempelhof-Schoeneberg deuten auf ein Randphaenomen hin. Seit Einfuehrung der Umwandlungsverordnung wurden dort 20 Wohnungen an Mieter verkauft. 14 dieser Kaeufer wohnten bereits vor der Aufteilungsgenehmigung in den Objekten. In nur fuenf Faellen zogen Mieter erst nach der Genehmigung ein, ein Anteil von rund 0,002 % aller umgewandelten Wohneinheiten im Bezirk. Auch wenn die Fallzahlen gering sind: Die politische Initiative zeigt, dass Eigentuemer und Investoren mit einer zunehmend kritischen Pruefung durch die Behoerden rechnen muessen. Das gilt besonders in Bezirken mit stark ausgepraegte Milieuschutz wie Friedrichshain-Kreuzberg oder Pankow.