§ 172 BauGB: Die rechtliche Grundlage
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Berliner Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Eine zentrale Regelung findet sich in Paragraph 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist eine Ausnahme vom Umwandlungsverbot vorgesehen: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die jeweiligen Mieter zu verkaufen. Die Regelung soll Mieter schuetzen, führt in der Praxis aber zu politischen Debatten, wie ein Fall aus Tempelhof-Schöneberg zeigt.
Die Sorge vor dem "Proforma-Mieter"
Bezirksverordnete in Tempelhof-Schöneberg aeusserten die Befuerchtung, dass die Schutzvorschrift durch sogenannte "Proforma-Mieter" umgangen werden koenne. Dahinter steht die Sorge, dass Kaufinteressenten gezielt Mietvertraege für freie Wohnungen abschliessen, um diese kurz darauf als Mieter zu erwerben und so die Ziele des Milieuschutzes zu unterlaufen. Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) forderte das Bezirksamt auf, Kriterien für einen "echten", schuetzenswerten Mieterstatus zu definieren. Die Idee: Nur wer eine gewisse Zeit in der Wohnung lebt, etwa sechs Monate oder ein Jahr, soll als schuetzenswert gelten und zum Kauf berechtigt sein.
Rechtliche Grauzone
Das Bezirksamt hat den Antrag zurueckgewiesen. Die Begruendung: Weder das Gesetz noch die gaengige Kommentierung oder Rechtsprechung definieren eine Mindestmietdauer, ab der ein Mieter als im Milieu "verankert" gilt. Kriterien wie Mietvertrag, polizeiliche Meldung und regelmaessige Mietzahlung reichen formal aus, belegen aber nicht zwingend eine langfristige Wohnabsicht. Eine willkuerlich festgesetzte Frist waere vor Gericht angreifbar. Die Bezirke bewegen sich hier in einer rechtlichen Grauzone. Diese Unsicherheit spiegelt die angespannte Marktentwicklung für Wohnungen in Berlin wider.
Einzelfaelle oder systematisches Problem?
Die Zahlen aus Tempelhof-Schöneberg deuten auf ein Randphaenomen hin. Seit Einführung der Umwandlungsverordnung wurden dort 20 Wohnungen an Mieter verkauft. 14 dieser Käufer wohnten bereits vor der Aufteilungsgenehmigung in den Objekten. In nur fünf Faellen zogen Mieter erst nach der Genehmigung ein, ein Anteil von rund 0,002 % aller umgewandelten Wohneinheiten im Bezirk. Auch wenn die Fallzahlen gering sind: Die politische Initiative zeigt, dass Eigentümer und Investoren mit einer zunehmend kritischen Pruefung durch die Behoerden rechnen müssen. Das gilt besonders in Bezirken mit stark ausgepraegte Milieuschutz wie Friedrichshain-Kreuzberg oder Pankow.
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