Trotz eines angespannten Wohnungsmarktes bleibt Berlin in Bewegung. Unsere Auswertung der Wanderungsdaten für 2016 zeigt: 313.603 Berlinerinnen und Berliner sind innerhalb der Stadtgrenzen umgezogen. Die hohe Binnenmobilität ist ein Indikator für die Dynamik des lokalen Immobilienmarktes. Berlin bleibt eine "Stadt der kurzen Wege", denn der eigene Kiez hat für viele eine hohe soziale und infrastrukturelle Bedeutung. Zwischen den einzelnen Bezirken zeigen sich aber deutliche Unterschiede.
Hohe Fluktuation in der Innenstadt
Die größte Mobilität gibt es in den zentralen Bezirken. In Mitte zogen 10,6 Prozent und in Friedrichshain-Kreuzberg 10,68 Prozent der Einwohner innerhalb Berlins um. Das deutet auf eine junge, dynamische Bevölkerungsstruktur hin. Besonders rege ist der Austausch zwischen den Trendbezirken: Allein zwischen Kreuzberg und Neukölln wurden 1.865 Umzüge Richtung Neukölln und 1.673 in die Gegenrichtung registriert.
Für Eigentümer bedeutet eine hohe Fluktuation zwar mehr Verwaltungsaufwand, aber auch die Möglichkeit, Mieten bei Neuvermietung an die aktuelle Marktentwicklung anzupassen.
Neukölln: Anziehungspunkt und Sprungbrett
Der Bezirk Neukölln nimmt eine Sonderrolle ein. Er zieht viele Menschen an, verzeichnet aber im Saldo auch eine starke Abwanderung in andere Stadtteile: nach Schöneberg, Wedding, Friedrichshain, Britz und Tempelhof. Insgesamt wechselten fast 29.000 Neuköllner (8,84 % der Bezirksbevölkerung) 2016 ihre Wohnung innerhalb Berlins. Neukölln ist damit ein Ort des Ankommens, aber auch ein Sprungbrett in andere Lebensphasen und Quartiere.
Stabilität am Stadtrand
Ein anderes Bild zeigt sich an den Rändern der Stadt. In Ortsteilen wie Schmöckwitz, Wannsee, Kladow oder Lübars ist die Fluktuation deutlich geringer. Das liegt an der niedrigeren Bevölkerungsdichte, an der Eigentümerstruktur und an der Prägung durch Einfamilienhäuser. Familien und langjährige Anwohner sorgen für stabile Nachbarschaften. Für Investoren, die auf langfristige, sichere Mieteinnahmen und geringe Leerstandsquoten bei ihren Wohnungen in Berlin setzen, sind diese Gebiete interessant.
Was die Umzugsmuster zeigen
Die Analyse liefert Hinweise für Immobilienbesitzer. In den Innenstadtlagen ist mit hoher Mieterrotation zu rechnen, die eine aktive Bewirtschaftung erfordert. Die Randlagen bieten Beständigkeit. Die Daten allein belegen zwar keine Gentrifizierung, zeigen aber, welche Quartiere sich im Wandel befinden.
