Das bezirkliche Vorkaufsrecht gehört zu den schärfsten Instrumenten der Berliner Wohnungspolitik. In Milieuschutzgebieten können Bezirke damit Mietshäuser dem freien Markt entziehen. Doch mit dem Mietendeckel droht dieses Modell zu scheitern. Die Kaufpreise für Zinshäuser sind hoch, die künftig gedeckelten Mieteinnahmen reichen nicht zur Refinanzierung. Für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften (WBGs) lohnen sich die Ankäufe nicht mehr.
Städtische Käufer fallen aus
Bisher traten vor allem die landeseigenen WBGs als Vorkäufer auf. Diese Strategie ist finanziell am Ende. Die hohen Anschaffungskosten lassen sich mit den begrenzten Mieteinnahmen nicht mehr decken. Um die Vorkaufspolitik trotzdem fortzusetzen, sucht die rot-rot-grüne Koalition nach Alternativen und findet sie in einer Genossenschaft mit zweifelhafter Vorgeschichte.
Die "Diese eG" als umstrittener Partner
In Friedrichshain-Kreuzberg setzt Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) auf die Genossenschaft "Diese eG". Ursprünglich zur Rettung eines Schwimmbads gegründet, wurde sie von Mitgliedern der Linkspartei übernommen und wohnungspolitisch umfunktioniert. Sie dient jetzt als Vehikel für Hauskäufe, die für die Kommunalen zu teuer sind. Das Problem: Die Finanzierung für bereits ausgeübte Vorkaufsrechte in Millionenhöhe war zum Zeitpunkt der Ausübung nicht gesichert. Fällige Anzahlungen konnten bereits nicht geleistet werden.
Risiken für Verkäufer und Mieter
Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) widerspricht der Darstellung von Stadtrat Schmidt, es habe feste Finanzierungszusagen gegeben. Die nötigen Senatsbeschlüsse kamen erst im August 2019, Monate nachdem der Bezirk Fakten geschaffen hatte. Im Finanzierungsmodell sollen Mieter Genossenschaftsanteile von rund 500 Euro pro Quadratmeter zeichnen und Mieterhöhungen zustimmen, um Bankkredite zu ermöglichen. Für Eigentümer, die Wohnungen in Berlin verkaufen, bedeutet das unkalkulierbare Verzögerungen. Ein erfahrenen Berliner Immobilienmakler bewertet das Vorkaufsrisiko vorab und steuert Käuferauswahl und Vertragsklauseln entsprechend. Transaktionen stocken, und Verkäufer tragen das Risiko, dass Kaufverträge wegen ungesicherter Finanzierung platzen. Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin erwerben möchte, kalkuliert die Vorkaufsrisiken im Milieuschutz daher zwingend in die Due Diligence ein.
