Kaum ein Jahr nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts gegen die Berliner Vorkaufspraxis arbeitet das Bundesbauministerium an einer Neuauflage. Für Immobilieneigentümer und Käufer in Berlin bedeutet das erneute Unsicherheit bei Transaktionen.
Kurzer Rückblick: Warum das Vorkaufsrecht gekippt wurde
Jahrelang nutzten Berliner Bezirke das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten, um in laufende Immobilienkäufe einzugreifen. Besonders Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Neukölln machten davon Gebrauch. Die Begründung war meist dieselbe: Der neue Eigentümer könnte durch Modernisierungen oder Umwandlungen die Mieterschaft verdrängen.
Das BVerwG beendete diese Praxis im November 2021 (Az. 4 C 1.20). Die Richter stellten klar: Bloße Annahmen über zukünftige Absichten des Käufers reichen nicht aus. Entscheidend ist allein der tatsächliche Zustand und die Nutzung der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Das Bundesbauministerium will das Gesetz ändern
Das Ministerium unter Klara Geywitz (SPD) hat Ende April einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Baugesetzbuches vorgelegt. Ziel: Den Kommunen wieder ein rechtssicheres Vorkaufsrecht zu geben. Unterstützung kommt von den Staatssekretären Sören Bartol und Cansel Kiziltepe (beide SPD), die schon in der vergangenen Legislaturperiode staatliche Eingriffe wie den Mietendeckel befürwortet haben.
Gestoppt wurde der Entwurf vorläufig von Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP). Er prüft, ob eine Gesetzesänderung nach dem Grundsatzurteil des BVerwG überhaupt zulässig ist.
Was eine Wiedereinführung für Eigentümer bedeuten würde
Käme das Vorkaufsrecht zurück, wäre jeder Verkauf einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in einem Milieuschutzgebiet wieder mit zusätzlichen Risiken verbunden:
- Kaufverträge könnten erst nach Ablauf der Prüffrist des Bezirks vollzogen werden.
- Bezirke könnten als Käufer eintreten und den vereinbarten Preis beeinflussen.
- Abwendungsvereinbarungen mit kostspieligen Zugeständnissen könnten zurückkehren.
Politisches Kalkül und Marktlage
Hinter dem Vorstoß steckt auch eine wirtschaftliche Überlegung: Sollte die Marktentwicklung tatsächlich zu sinkenden Preisen führen, könnten Bezirke und Land günstiger als bisher Wohnraum erwerben. Ob und wann die Preise in Berlin tatsächlich nachgeben, ist allerdings offen.
Als nächster Schritt sind Anhörungen mit Experten geplant. Die Zusammensetzung der Gremien, unter anderem mit Vertretern der Linken und Mieterverbänden, deutet darauf hin, dass der politische Druck für eine Neuauflage eher steigen wird.
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