Recht & Politik
Immobilienrecht in der Hauptstadt
Vorkaufsrecht in Berlin: Warum das BVerwG-Urteil die Spielregeln für Investoren 2022 neu definiert
Das Bundesverwaltungsgericht hat der umstrittenen Vorkaufspraxis der Berliner Bezirke ein Ende gesetzt. Für Investoren bedeutet das Urteil mehr Sicherheit, doch die Transaktionen verzögern sich weiterhin.
Peter Guthmann
Wie die Bezirke das Vorkaufsrecht nutzten
Jahrelang war das bezirkliche Vorkaufsrecht ein scharfes Schwert der Berliner Wohnungspolitik. In Milieuschutzgebieten traten Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow oder Neukölln bei Immobilienkäufen in private Kaufverträge ein. Das Ziel: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindern und die bestehende Mieterschaft schützen.
In der Praxis kam es allerdings selten zum tatsächlichen Ankauf. Häufiger drohten Bezirke mit dem Vorkaufsrecht, um Käufer zu sogenannten Abwendungsvereinbarungen zu bewegen. Darin verpflichteten sich Käufer zu Zugeständnissen wie dem Verzicht auf Mieterhöhungen oder die Aufteilung in Einzeleigentum, oft über viele Jahre hinweg.
Das Urteil: Keine Spekulation über Absichten des Käufers
Am 9. November 2021 (Az. 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig dieser Praxis ein Ende gesetzt. Die Richter stellten klar: Ein Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Allgemeinwohl dies im konkreten Einzelfall rechtfertigt. Entscheidend ist der Ist-Zustand der Immobilie. Ist das Grundstück bereits entsprechend der Ziele der Erhaltungssatzung bebaut und genutzt, kommt ein Vorkaufsrecht nicht in Betracht.
Die bis dahin gängige Begründung der Bezirke, der neue Eigentümer könnte das Objekt zukünftig anders nutzen, ist damit vom Tisch.
Was das für Käufer und Eigentümer bedeutet
Für Immobilieninvestoren in Berlin ist die Transaktionssicherheit spürbar gestiegen. Die Gefahr, dass ein Bezirk nach der Beurkundung in einen geschlossenen Kaufvertrag eintritt oder kostspielige Abwendungsvereinbarungen erzwingt, ist deutlich geringer. Die Marktentwicklung in den betroffenen Kiezen profitiert davon. Auch die Umwandlung in einzelne Wohnungen wird wieder erleichtert.
Die dreimonatige Prüffrist bleibt
Trotz des Urteils ist das Vorkaufsrecht nicht komplett verschwunden. Notare müssen nach der Beurkundung weiterhin eine Abschrift an das Bezirksamt senden. Dem Bezirk steht eine Prüffrist von drei Monaten zu. Auch wenn eine Ausübung jetzt die seltene Ausnahme sein dürfte, führt diese Frist weiterhin zu einer möglichen Verzögerung. Erst mit dem Negativzertifikat des Bezirks oder nach Ablauf der Frist kann der Kaufvertrag vollzogen werden.
Offene Frage: bestehende Abwendungsvereinbarungen
Seit dem Urteil stellt sich die Frage, ob bereits geschlossene Abwendungsvereinbarungen anfechtbar sind. Viele dieser Verträge kamen unter dem Druck eines drohenden Vorkaufsrechts zustande. Juristen sind sich uneinig über die Rechtsfolgen. Es ist zu erwarten, dass die Gerichte diese Frage in den kommenden Jahren klären werden.