Recht & Politik
Immobilienrecht in der Hauptstadt
Vorkaufsrecht in Berlin: Warum das BVerwG-Urteil die Spielregeln für Investoren 2022 neu definiert
Das Bundesverwaltungsgericht hat der umstrittenen Vorkaufspraxis der Berliner Bezirke ein Ende gesetzt. Für Investoren bedeutet das Urteil mehr Sicherheit, doch die Transaktionen verzögern sich weiterhin.
Peter Guthmann
Jahrelang war das bezirkliche Vorkaufsrecht das schärfste Schwert der Berliner Wohnungspolitik. Seit dem 9. November 2021 ist es in der Form, in der die Bezirke es genutzt hatten, kein Schwert mehr.
Wie die Bezirke das Vorkaufsrecht eingesetzt haben
In Kiezen mit baulicher Erhaltungssatzung griffen Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow oder Neukölln regelmäßig in private Kaufverträge ein. Das erklärte Ziel war, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern und die bestehende Mieterschaft zu schützen.
In der Praxis kam es allerdings nur selten zum tatsächlichen Ankauf durch den Bezirk. Häufiger drohten die Bezirksämter mit dem Vorkaufsrecht, um Käufer zu sogenannten Abwendungsvereinbarungen zu bewegen. Darin verzichteten Käufer auf Mieterhöhungen, auf die Aufteilung in Einzeleigentum oder auf bestimmte Modernisierungen, in der Regel über viele Jahre hinweg. Die Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrags blieben dabei zwar bestehen, faktisch aber wurde der Käufer durch den Bezirk dauerhaft an eine politisch gewünschte Nutzung gebunden.
Das Urteil aus Leipzig
Mit Urteil vom 9. November 2021 (Az. 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsgericht dieser Praxis einen klaren Riegel vorgeschoben. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht darf demnach nur ausgeübt werden, wenn das Allgemeinwohl dies im konkreten Einzelfall rechtfertigt. Entscheidend ist der Ist-Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Ausübung. Ist das Grundstück bereits entsprechend der Ziele der Erhaltungssatzung bebaut und genutzt, ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen.
Die bis dahin in Berlin übliche Begründung, der neue Eigentümer könnte das Objekt zukünftig anders nutzen, hat das Gericht ausdrücklich verworfen. Eine Prognose über künftiges Verhalten reicht nicht.
Was sich für Käufer und Eigentümer ändert
Für Investoren am Berliner Markt ist die Transaktionssicherheit deutlich gestiegen. Die Gefahr, dass ein Bezirk nach der Beurkundung in einen geschlossenen Kaufvertrag eintritt oder kostspielige Abwendungsvereinbarungen erzwingt, ist erheblich kleiner geworden. Wir sehen seitdem in den betroffenen Kiezen weniger Verzögerungen und weniger Konditionsdruck nach Vertragsschluss. Auch die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohnungen ist in Erhaltungsgebieten wieder eher planbar geworden, sofern die übrigen Anforderungen erfüllt sind.
Die dreimonatige Prüffrist bleibt bestehen
Verschwunden ist das Vorkaufsrecht damit nicht. Notare müssen nach der Beurkundung weiterhin eine Abschrift des Kaufvertrags an das zuständige Bezirksamt schicken. Dem Bezirk steht eine Prüffrist von drei Monaten zu. Erst mit dem Negativzertifikat oder nach Ablauf der Frist kann der Vertrag vollzogen werden. Die tatsächliche Ausübung dürfte zwar künftig die Ausnahme sein, die Frist selbst bleibt aber ein Faktor in jeder Berliner Transaktionsplanung.
Offene Frage: bestehende Abwendungsvereinbarungen
Ungeklärt ist, was mit den bereits geschlossenen Abwendungsvereinbarungen passiert. Viele dieser Verträge sind unter dem Druck eines drohenden, aber nach heutigem Stand rechtswidrigen Vorkaufsrechts zustande gekommen. Ob und in welchem Umfang sie angreifbar sind, ist juristisch umstritten. Sollten Sie als Eigentümer eine solche Vereinbarung in der Akte haben, lohnt eine anwaltliche Prüfung. Eine breitere Klärung dieser Frage erwarten wir erst über die Marktentwicklung der nächsten Jahre durch die Gerichte.
