Recht & Politik
BVerwG-Urteil vom 9. November 2021
Urteil zum Vorkaufsrecht: Bundesverwaltungsgericht beendet Berliner Sonderweg in Milieuschutzgebieten
Ein Urteil aus Leipzig stoppt die umstrittene Vorkaufspraxis der Berliner Bezirke. Für Eigentümer und Investoren in Milieuschutzgebieten endet eine Ära der Unsicherheit.
Peter Guthmann
Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat am 9. November 2021 die Vorkaufsrechtspraxis der Berliner Bezirke in Milieuschutzgebieten gestoppt. Die Richter stellten fest: Ein Vorkaufsrecht ist unzulässig, wenn ein Grundstück bereits den Zielen des Milieuschutz entsprechend genutzt wird und keine Mängel oder Missstände aufweist. Damit erhielt die pauschale Unterstellung, jeder neue Erwerber stelle automatisch eine Verdrängungsgefahr dar, eine klare Absage.
Was das Urteil für Transaktionen bedeutet
Das Vorkaufsrecht hing bisher wie ein Damoklesschwert über jedem Verkauf von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten. Käufer konnten nicht sicher sein, ob der Bezirk in den Vertrag eintritt. Verkäufer mussten mit Verzögerungen rechnen. Nach dem Urteil kann das Vorkaufsrecht nicht mehr allein mit der Annahme zukünftiger spekulativer Absichten begründet werden. Das stabilisiert die Marktentwicklung für Anlageimmobilien in den betroffenen Gebieten.
Der Senator für Stadtentwicklung kritisierte das Urteil und bezeichnete es als Katastrophe für die Mieter. Faktisch genießen Mieter aber auch unter neuen Eigentümern weitreichenden Schutz: sieben Jahre Vorkaufsrecht bei Umwandlung, anschließend fünf Jahre Sonderkündigungsschutz vor Eigenbedarf.
Wo das Vorkaufsrecht am häufigsten ausgeübt wurde
Besonders in Friedrichshain-Kreuzberg, dem beklagten Bezirk im Leipziger Verfahren, sowie in Neukölln und Pankow nutzten die Bezirke das Vorkaufsrecht als politisches Steuerungsinstrument. Seit 2017 wurden berlinweit 637 Verkaufsvorgänge geprüft. In vielen Fällen übten die Bezirke Druck auf Käufer aus, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Diese Verträge enthielten oft wirtschaftlich nachteilige Verpflichtungen: Verzicht auf Aufteilung in Eigentumswohnungen für 20 Jahre oder Unterlassung energetischer Modernisierungen.
Insgesamt unterzeichneten rund 300 Käufer solche Abwendungsvereinbarungen. Viele taten dies nur zähneknirschend, weil die Alternative die Ausübung des Vorkaufsrechts war.
Was aus den Abwendungsvereinbarungen wird
Nach Ansicht mehrerer Juristen ist mit dem Urteil die Geschäftsgrundlage für die bestehenden Abwendungsvereinbarungen entfallen. Die Vereinbarungen kamen unter der Androhung eines Vorkaufsrechts zustande, das sich nun als unrechtmäßig herausgestellt hat. Eigentümer, die sich den Forderungen der Bezirke gebeugt haben, könnten versuchen, diese Vereinbarungen juristisch aufzulösen.
Ausblick
Das Urteil stellt klar, dass Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB städtebauliche Instrumente sind und nicht als politisches Steuerungsmittel missbraucht werden dürfen. Die Zahl der Milieuschutzgebiete in Berlin hatte sich von 22 (2015) auf 66 (2020) verdreifacht.
Unsicherheit bleibt mit Blick auf die Bundespolitik: Eine Novellierung des Baugesetzbuches könnte den Kommunen künftig wieder schärfere Vorkaufsrechte geben. Eigentümer und Investoren in Wohnungen in Berlin sollten die weitere Entwicklung beobachten.