Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Knapp zwei Jahre Praxis zeigen: Die Änderungen wirken sich spürbar auf den Alltag von Eigentümern und Verwaltern in Berlin aus. Im Kern ging es um einfachere Verwaltung, leichtere Sanierungen und mehr Digitalisierung. Vier Bereiche sind für Eigentümer und Investoren besonders relevant.
Beschlussfähigkeit und Versammlungen
Früher scheiterten Eigentümerversammlungen regelmässig an der Beschlussfähigkeit, weil zu wenige Eigentümer erschienen. Dieses Problem ist mit der Reform gelöst: Eine Versammlung ist immer beschlussfähig, unabhängig von der Teilnehmerzahl. Gerade in großen Berliner WEGs mit vielen internationalen oder beruflich eingespannten Eigentümern beschleunigt das die Entscheidungsfindung erheblich.
Auch formale Hürden sind gesunken. Einladungen, Vollmachten und Umlaufbeschlüsse zu einzelnen Themen können jetzt in Textform erfolgen, also per E-Mail. Die Einladungsfrist beträgt drei Wochen. Eine Online-Teilnahme ist möglich, wenn die Gemeinschaft das vorher beschliesst und mindestens ein Eigentümer persönlich vor Ort ist.
Bei Abstimmungen gilt neu die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die früheren Konstrukte aus Allstimmigkeit, qualifizierter Mehrheit und doppelt qualifizierter Mehrheit sind abgeschafft.
Bauliche Veränderungen leichter durchsetzen
Jeder Wohnungseigentümer kann jetzt auf eigene Kosten angemessene bauliche Veränderungen verlangen. Besonders erleichtert wurden: Ladestationen für E-Autos, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss.
In Berlin steigt die Nachfrage nach Ladeinfrastruktur vor allem in Innenstadtbezirken wie Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Kostenverteilung hängt von der Mehrheit ab: Wird eine Maßnahme mit zwei Dritteln der Stimmen und über der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, zahlen alle. Bei einfacher Mehrheit tragen nur die Ja-Stimmen die Kosten.
Die neue Rolle des Verwalters
Der Verwalter hat durch die Reform eine Position erhalten, die der eines Geschäftsführers ähnelt. Im Aussenverhältnis kann er weitgehend eigenständig für die Gemeinschaft handeln. Als Gegengewicht: Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, auch ohne besonderen Grund. Der Verwaltervertrag läuft danach noch sechs Monate weiter.
Neu ist der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Abschlüsse immobilienwirtschaftlicher Studiengänge oder eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann gelten als Nachweis. Ab Dezember 2023 greift diese Regelung bei Neubestellungen.
Was Eigentümer jetzt wissen sollten
Die WEG-Reform hat die Verwaltung von Wohnungen in Berlin flexibler gemacht. Modernisierungen lassen sich leichter durchsetzen, Versammlungen laufen effizienter ab. Gleichzeitig sollten Eigentümer die neuen Mehrheitsverhältnisse und Kostentragungsregeln genau kennen. Wer eine Wohnung in einer WEG kauft oder besitzt, sollte die Beschlusssammlung anfordern, denn gefasste Beschlüsse gelten auch ohne Grundbucheintragung für Rechtsnachfolger.
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