Marktanalysen
Pestel Institut Studie
Eigentumsquote von 15 Prozent: Warum Berlin eine Mieterstadt bleibt
Während fast jeder zweite deutsche Haushalt im Eigentum lebt, sind es in Berlin nur 15 Prozent. Hohe Grunderwerbsteuer, strenge Kreditvergabe und knappe Grundstücke halten die Quote niedrig.
Peter Guthmann
Laut einer Studie des Pestel Instituts liegt die Wohneigentumsquote in Berlin bei rund 15 Prozent. Im Bundesvergleich, wo fast jeder zweite Haushalt in den eigenen vier Wänden lebt, ist das der niedrigste Wert. Die Quote stagniert seit Jahrzehnten: 1968 lag sie bei 8,3 Prozent, 2011 bei 15,3 Prozent.
Drei Hürden für den Eigentumserwerb
Die Studie benennt konkrete Hindernisse. Die Grunderwerbsteuer liegt in Berlin bei 6,0 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fallen allein 18.000 Euro an Steuern an, die aus Eigenkapital finanziert werden müssen. Die seit März 2016 geltende EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Finanzierungsbedingungen verschärft. Junge Familien mit befristeten Verträgen oder schwankenden Einkommen erhalten schwerer eine Finanzierungszusage. Und verfügbares Bauland ist in der Hauptstadt knapp und teuer, was die Endpreise für Neubauwohnungen in die Höhe treibt. In zentralen Bezirken wie Mitte sind die Preise für Eigennutzer kaum noch darstellbar.
Zuzug verstärkt den Trend
Der ungebrochene Zuzug in die Metropole hält die Quote niedrig. Neue Berliner fragen überwiegend Mietwohnungen nach. In den vergangenen vier Jahren verzeichnete Deutschland laut Statistischem Bundesamt einen Wanderungsgewinn von rund 2,6 Millionen Personen. Da diese Gruppe vor allem in Großstädte zieht und überwiegend Mietwohnungen nachfragt, bleibt die Eigentumsquote in Städten wie Berlin strukturell niedrig.
Für Eigentümer und Kapitalanleger sichert diese hohe Mietnachfrage stabile Einnahmen. Der Druck auf den Mietmarkt steigt allerdings parallel, was politische Regulierung wahrscheinlicher macht.
Im europäischen Vergleich abgeschlagen
Deutschland rangiert bei der Eigentumsquote auf Platz 22 von 24 europäischen Ländern. In Spanien liegt die Quote bei 78,9 Prozent, in Italien bei 72 Prozent, in Frankreich bei 57,5 Prozent. Deutschland wendet laut OECD-Daten nur 0,17 Promille des Inlandsprodukts für Eigentumsförderung auf.
Lösungsansätze der Studie
Das Pestel Institut schlägt Eigenkapitalzuschüsse für untere und mittlere Einkommensgruppen vor. Außerdem könnten Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb die Hürde senken. Nach niederländischem Vorbild wäre ein Fonds denkbar, der mit einer einmaligen Zahlung von 1 Prozent der Darlehenssumme Zahlungsengpässe der Kreditnehmer überbrückt und das Zwangsversteigerungsrisiko mindert.
Ob die Politik diese Vorschläge aufgreift, bleibt offen. Die strukturell hohe Nachfrage nach Mietwohnungen dürfte das bestimmende Merkmal des Berliner Wohnungsmarkts bleiben.