Marktanalysen
Exklusive Datenanalyse zum Berliner Immobilienmarkt
Wohnungsmarkt Analyse Berlin 2021: Zwischen 200.000 fehlenden Wohnungen und einem rätselhaften Leerstand
In Berlin fehlen bis zu 200.000 Wohnungen, während statistisch fast 126.000 Einheiten leer stehen könnten. Unsere Analyse zeigt die demografischen Folgen und was die Zahlen für Eigentümer bedeuten.
Peter Guthmann
In Berlin fehlen je nach Berechnungsmethode bis zu 200.000 Wohnungen. Bei geschätzten 3,8 Millionen Einwohnern (inklusive Zweitwohnsitze) und einer statistischen Haushaltsgröße von 1,77 Personen liegt der rechnerische Bedarf bei etwa 2,15 Millionen Wohnungen. Dem steht ein Bestand von rund 1,95 Millionen Einheiten gegenüber. Diese Lücke ist der zentrale Treiber für die aktuelle Marktentwicklung.
Die exakte Bezifferung des Defizits ist allerdings schwierig. Statistisch unklar bleibt, wie viele nach einem Fortzug noch gemeldete Personen tatsächlich in Berlin leben. Hinzu kommen rund 123.000 Nebenwohnsitze. Unabhängig von der genauen Zahl ist der Nachfrageüberhang strukturell.
126.000 leere Wohnungen?
Der Mikrozensus 2018 weist 125.900 Wohnungen in Wohngebäuden als "leer festgestellt" aus. Bezogen auf den vermieteten Bestand entspräche das einer Leerstandsquote von 8,7 Prozent. Auch wenn die Zahl statistisch mit Vorsicht zu lesen ist, wirft sie Fragen auf: Handelt es sich um eine stille Reserve, die mobilisiert werden könnte? Oder stehen die Wohnungen leer, weil Sanierungsstau, spekulativer Leerstand oder die Hürden des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes eine schnelle Nutzung verhindern?
Für Eigentümer bedeutet die Zahl vor allem eines: Das politische Interesse an ungenutztem Wohnraum ist hoch. Aktive Bewirtschaftung und zügige Wiedervermietung sind strategisch geboten.
Demografische Folgen der Wohnungsknappheit
Die Geburtenziffer in Berlin geht seit sechs Jahren zurück und lag 2020 bei 1,37 Kindern pro Frau. Ein Grund: Paare und junge Familien finden keine größeren, bezahlbaren Wohnungen und verschieben die Familienplanung. Gleichzeitig bleiben ältere Berliner in ihren oft zu großen Wohnungen, weil attraktive, kleinere Alternativen fehlen.
Für den Markt ergeben sich daraus zwei stabile Nachfragesegmente: Familiengerechte 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen sind knapp und gefragt. Und Objekte, die sich für altersgerechtes Wohnen eignen, gewinnen an Bedeutung.
Wachsende Haushalte: Der WG-Effekt
Die statistisch fortgeschriebene Haushaltsgröße liegt berlinweit bei 1,81 Personen. Rechnet man aber Einwohnerzahl durch Wohnungsbestand, ergeben sich in vielen Kiezen höhere Werte. Im Wedding liegt der rechnerische Wert bei 2,12 Personen pro Haushalt, statistisch erfasst sind nur 1,76.
Der Unterschied zeigt: Viele Menschen weichen auf Wohngemeinschaften aus oder leben in überbelegten Verhältnissen, weil sie keine eigenen Wohnungen in Berlin finden. In zentralen Lagen wie Mitte oder Neukölln sichert dieser Trend die Vermietbarkeit größerer Altbauwohnungen.
Neubau: Zu wenig, zu langsam
Die Baufertigstellungen der vergangenen Jahre reichen nicht aus, um den Zuzug zu kompensieren, geschweige denn das Defizit abzubauen. Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf die östlichen Bezirke. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien innerhalb des S-Bahn-Rings bedeutet das: Die Konkurrenz durch Neubauten bleibt gering.