Analyse Wohnungsmarkt Berlin 2020: Wie Mietendeckel und Corona die Mieten und Angebote beeinflussen

Das erste Halbjahr 2020 war für Eigentümer und Investoren auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Zaesur. Zwei Ereignisse praegen die Marktentwicklung: die Einführung des Mietendeckels im Februar und der Corona-bedingte Lockdown ab März. Diese Zwischenbilanz analysiert die Auswirkungen auf Angebotszahlen und Mietpreise.

Mietendeckel führt zu sofortigem Angebotsrueckgang

Die Einführung des Berliner Mietendeckels zum 23. Februar 2020 loeste eine unmittelbare Reaktion am Markt aus. Bereits in Kalenderwoche 9, direkt nach Inkrafttreten des Gesetzes und noch vor den Corona-Maßnahmen, brachen die Neuinsertionen für Mietwohnungen um über 40 Prozent ein. Viele Eigentümer halten ihre Wohnungen vorerst vom Markt zurück, um die rechtliche und wirtschaftliche Entwicklung abzuwarten oder Alternativen wie den Verkauf zu prüfen.

Corona-Lockdown verschaerft die Knappheit

Ab Mitte März traf die Corona-Pandemie den bereits angespannten Vermietungsmarkt. Die Kontaktbeschraenkungen und das De-facto-Verbot von Wohnungsbesichtigungen fuehrten zu einem weiteren Einbruch der Inserate. In den Kalenderwochen 12 und 13 erreichten die Angebotszahlen ein historisches Tief. Seit Mai normalisiert sich die Lage wieder leicht, doch die woechentlichen Neuinsertionen bleiben deutlich unter Vorjahresniveau. Der Markt für Wohnungen in Berlin ist auf der Angebotsseite so ausgeduennt wie lange nicht.

Verkaufen statt vermieten?

Für Eigentümer stellt sich die Frage, ob eine Neuvermietung unter den Bedingungen des Mietendeckels noch wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Alternative: die Wohnung in Berlin verkaufen, solange die Kaufpreise hoch bleiben. Ein Blick auf die Daten zeigt: Während die Mietangebote stark zurueckgegangen sind, verlaufen die Kaufangebote bislang stabil auf Vorjahresniveau. Ein massiver Anstieg der Verkaufsangebote auf Kosten von Mietwohnungen ist statistisch noch nicht nachweisbar. Dass die Verkaufszahlen bei gleichzeitigem Einbruch der Mietinserate stabil bleiben, deutet aber darauf hin, dass die Verkaufsoption für manche Eigentümer attraktiver wird. Bei der Bewertung dieser Alternative unterstützt ein erfahrener Berliner Immobilienmakler mit Marktkenntnis und Verkaeufernetzwerk.

Angebotsmieten unter Druck

Die inserierten Neuvertragsmieten stagnieren seit Jahresbeginn. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei rund 11,50 EUR/m². Besonders das Preissegment zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter steht unter Druck. In Lagen wie Mitte ist die Differenz zwischen den gesetzlichen Obergrenzen und den zuvor erzielbaren Marktmieten besonders groß. Die Bandbreite der Angebotsmieten bleibt dennoch hoch, da viele Vermieter Vertraege mit einer doppelten Miete (Mietendeckel-Miete und BGB-Miete) abschliessen, um für den Fall einer späteren Aufhebung des Gesetzes durch das Bundesverfassungsgericht vorzusorgen.