Marktanalysen
Immobilienmarkt-Analyse Erstes Halbjahr 2020
Analyse Wohnungsmarkt Berlin 2020: Wie Mietendeckel und Corona die Mieten und Angebote beeinflussen
Das erste Halbjahr 2020 war für den Berliner Wohnungsmarkt turbulent. Unsere Analyse zeigt die doppelten Auswirkungen von Mietendeckel und Corona auf Angebotszahlen und Mietpreise.
Peter Guthmann
Das erste Halbjahr 2020 war fuer Eigentuemer und Investoren auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Zaesur. Zwei Ereignisse praegen die Marktentwicklung: die Einfuehrung des Mietendeckels im Februar und der Corona-bedingte Lockdown ab Maerz. Diese Zwischenbilanz analysiert die Auswirkungen auf Angebotszahlen und Mietpreise.
Mietendeckel fuehrt zu sofortigem Angebotsrueckgang
Die Einfuehrung des Berliner Mietendeckels zum 23. Februar 2020 loeste eine unmittelbare Reaktion am Markt aus. Bereits in Kalenderwoche 9, direkt nach Inkrafttreten des Gesetzes und noch vor den Corona-Massnahmen, brachen die Neuinsertionen fuer Mietwohnungen um ueber 40 Prozent ein. Viele Eigentuemer halten ihre Wohnungen vorerst vom Markt zurueck, um die rechtliche und wirtschaftliche Entwicklung abzuwarten oder Alternativen wie den Verkauf zu pruefen.
Corona-Lockdown verschaerft die Knappheit
Ab Mitte Maerz traf die Corona-Pandemie den bereits angespannten Vermietungsmarkt. Die Kontaktbeschraenkungen und das De-facto-Verbot von Wohnungsbesichtigungen fuehrten zu einem weiteren Einbruch der Inserate. In den Kalenderwochen 12 und 13 erreichten die Angebotszahlen ein historisches Tief. Seit Mai normalisiert sich die Lage wieder leicht, doch die woechentlichen Neuinsertionen bleiben deutlich unter Vorjahresniveau. Der Markt fuer Wohnungen in Berlin ist auf der Angebotsseite so ausgeduennt wie lange nicht.
Verkaufen statt vermieten?
Fuer Eigentuemer stellt sich die Frage, ob eine Neuvermietung unter den Bedingungen des Mietendeckels noch wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Alternative: Verkauf zu den aktuell hohen Kaufpreisen. Ein Blick auf die Daten zeigt: Waehrend die Mietangebote stark zurueckgegangen sind, verlaufen die Kaufangebote bislang stabil auf Vorjahresniveau. Ein massiver Anstieg der Verkaufsangebote auf Kosten von Mietwohnungen ist statistisch noch nicht nachweisbar. Dass die Verkaufszahlen bei gleichzeitigem Einbruch der Mietinserate stabil bleiben, deutet aber darauf hin, dass die Verkaufsoption fuer manche Eigentuemer attraktiver wird.
Angebotsmieten unter Druck
Die inserierten Neuvertragsmieten stagnieren seit Jahresbeginn. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei rund 11,50 EUR/m2. Besonders das Preissegment zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter steht unter Druck. In Lagen wie Mitte ist die Differenz zwischen den gesetzlichen Obergrenzen und den zuvor erzielbaren Marktmieten besonders gross. Die Bandbreite der Angebotsmieten bleibt dennoch hoch, da viele Vermieter Vertraege mit einer doppelten Miete (Mietendeckel-Miete und BGB-Miete) abschliessen, um fuer den Fall einer spaeteren Aufhebung des Gesetzes durch das Bundesverfassungsgericht vorzusorgen.