Knapp fünf Monate nach seinem Amtsantritt stellt der Regierende Bürgermeister Michael Müller die Weichen für die Wohnungspolitik der kommenden Jahre. In der Mieterstadt Berlin steht das Thema Wohnen weit oben auf der politischen Agenda, erst recht mit Blick auf die Abgeordnetenhauswahl im Herbst 2016.
Müllers Werkzeugkasten
Müller hat als ehemaliger Bausenator die Stellschrauben des Berliner Wohnungsmarkts jahrelang aus nächster Nähe beobachtet. Der Senat kombiniert nun bewährte und neue Instrumente. Zu den älteren gehören Vorkaufsrechte für Mieter nach Umwandlung und der von 7 auf 10 Jahre verlängerte Sonderkündigungsschutz bei Eigenbedarf, der inzwischen für das gesamte Stadtgebiet gilt.
Neu hinzugekommen sind vor allem bundespolitische Vorgaben, die Berlin konsequent umsetzt:
- Die Mietpreisbremse begrenzt Mieten bei Wiedervermietung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Die Modernisierungsumlage wird stärker gedeckelt.
- Das Zweckentfremdungsverbot untersagt die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen.
- Ein geplanter Genehmigungsvorbehalt soll die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten wie Neukölln genehmigungspflichtig machen.
Zusätzlich hat Berlin 2014 die Grunderwerbsteuer auf 6 Prozent erhöht.
Folgen für Eigentümer und Investoren
Die Mietpreisbremse begrenzt die Renditeerwartungen bei Neuvermietungen. Das Zweckentfremdungsverbot beendet die Kurzzeitvermietung als Geschäftsmodell. Der geplante Genehmigungsvorbehalt macht die Aufteilung von Zinshäusern in vielen Lagen unsicher. Zusammen verändern diese Maßnahmen die Kalkulationsgrundlage für Investitionen in Berliner Immobilien.
Ein Widerspruch
Einerseits propagiert die Politik Wohneigentum als Baustein der privaten Altersvorsorge. Andererseits erschwert sie privaten Anlegern den Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien. Hinzu kommt: Berlin hat in den vergangenen Jahren selbst landeseigene Wohnungsbestände veräussert und damit das direkteste Instrument zur Mietpreissteuerung aus der Hand gegeben. Die langfristigen Folgen dieser Politik für die allgemeine Marktentwicklung sind offen.
Wir werden unsere Leser in einer Mini-Serie über die einzelnen Instrumente und ihre praktischen Konsequenzen informieren.
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