Das Bundeskabinett hat am 27. Mai 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts beschlossen. Nach aktueller Planung soll das Gesetz zum 1. Januar 2027 in Kraft treten — der Entwurf muss dafür jedoch noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen und kann sich im weiteren Gesetzgebungsprozess noch ändern.
Für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler in Berlin lohnt sich der Blick schon jetzt: Die geplante Novelle würde Planungsverfahren digitalisieren und beschleunigen, den Wohnungsbau in angespannten Märkten rechtlich stärker gewichten, selbstnutzende Eigentümer im Milieuschutz punktuell entlasten und Kommunen mehr Handhabe gegen Schrottimmobilien geben.
Das Wichtigste in Kürze
Vier Stoßrichtungen prägen den Entwurf: schnellere und transparentere Bauleitplanung durch Digitalisierung, ein gestärktes öffentliches Interesse am Wohnungsbau in bestimmten Gebieten, eine mögliche Erleichterung für selbstnutzende Eigentümer in sozialen Erhaltungsgebieten sowie schärfere kommunale Vorkaufsrechte.
Sollte der Entwurf wie vorgesehen umgesetzt werden, entstünden für Marktteilnehmer nicht nur neue Pflichten, sondern auch zusätzliche Realisierungschancen — vor allem bei wohnungsbaubezogenen Projekten, Bestandsumstrukturierungen und Vorhaben, die bislang in trägen Planungsverfahren steckten.
Schnellere Bauleitplanung durch Digitalisierung
Ein zentraler Baustein des Entwurfs ist die Vereinheitlichung des Datenaustauschs über den Standard XPlanung für Planunterlagen, Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Auch die Bekanntmachung soll künftig verstärkt digital erfolgen.
Bei der Öffentlichkeitsbeteiligung sieht der Entwurf vor, die frühzeitige Beteiligung nur noch optional vorzusehen und erneute Beteiligungen auf Ausnahmefälle zu beschränken. Zusätzlich sollen Gemeinden den Verfahrensstand transparent machen, etwa über eine sogenannte „Verfahrensampel“.
Praktisch relevant wäre das für alle, die auf belastbare Planungsstände angewiesen sind — von Nachverdichtung über Nutzungsänderungen bis zu klassischen Neubauvorhaben in planabhängigen Lagen.
Wohnungsbau als gewichtiger Belang
Bemerkenswert ist die vorgesehene Aufwertung des Wohnungsbaus: In beplanten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die Wohnbauland ausweisen, soll die Wohnbebauung nach dem Entwurf als überragendes öffentliches Interesse gelten.
Das würde die planungsrechtliche Abwägung verschieben, ohne sie außer Kraft zu setzen — wohnungsbezogene Belange könnten sich künftig leichter gegenüber gleich- oder niedrigrangigen Belangen durchsetzen, sofern die Regelung wie geplant Gesetz wird.
Für den Berliner Markt, in dem Nachverdichtung und Umnutzung seit Jahren zentrale Themen sind, wäre das ein zusätzliches Argument zugunsten wohnungsbaubezogener Projekte.
Milieuschutz: mögliche Erleichterung für Eigennutzer
Nach dem Entwurf soll § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 c) BauGB dahingehend geändert werden, dass selbstnutzende Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Genehmigung baulicher Änderungen erhalten.
Diese Erleichterung wäre an Bedingungen geknüpft: weitergehende bauliche Maßnahmen dürften bei späterer Vermietung nicht uneingeschränkt auf Mieter umgelegt werden, und die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen soll nach derzeitigem Stand des Entwurfs weiterhin ausgeschlossen bleiben.
Für Kapitalanleger bedeutet das keine generelle Lockerung des Milieuschutzes, sondern eine gezielte Privilegierung selbstnutzender Eigentümer — ein Unterschied, der bei der Bewertung von Erwerbsstrategien in Erhaltungsgebieten mitbedacht werden sollte.
Neuer § 28a BauGB: Vorkaufsrecht bei Share Deals
Ein zentraler Baustein der Novelle betrifft die Sicherung kommunaler Vorkaufsrechte. Grundstücke, die für die Bauleitplanung und die städtebauliche Entwicklung besonders bedeutsam sind, werden häufig nicht durch klassischen Verkauf, sondern durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen im Wege eines Share Deals veräußert. Bei dieser Gestaltung greift das kommunale Vorkaufsrecht nach geltendem Recht bislang nicht.
Mit dem neu einzuführenden § 28a BauGB soll diese Lücke geschlossen werden. Künftig sollen Kommunen ihr Vorkaufsrecht auch bei Share-Deal-Konstruktionen ausüben können, wenn die übertragenen Grundstücke für die städtebauliche Entwicklung relevant sind. Für Transaktionsstrukturen, die bislang gezielt auf die Umgehung des Vorkaufsrechts ausgerichtet waren, dürfte sich damit die rechtliche Ausgangslage grundlegend ändern.
Für Eigentümer und Erwerber gesellschaftsrechtlich gehaltener Grundstücke bedeutet das: Bereits in der Transaktionsplanung sollte künftig mitgedacht werden, ob und in welchem Umfang ein kommunales Vorkaufsrecht nach der Neuregelung greifen könnte. Bestehende Erwerbsstrukturen sollten frühzeitig auf diese Frage hin überprüft werden.
Erleichtertes Vorkaufsrecht bei vernachlässigten Immobilien
Ergänzend soll auch außerhalb von Share-Deal-Konstellationen die Anwendung des kommunalen Vorkaufsrechts bei stark vernachlässigten Immobilien erleichtert werden.
Für Investoren heißt das zweierlei: Problematische Bestände können regulatorisch riskanter werden, gleichzeitig können Kommunen in bestimmten Konstellationen früher und wirkungsvoller intervenieren. Wer Transaktionen vorbereitet, sollte deshalb künftig noch genauer prüfen, ob Objektzustand, Gebietskulisse und Erwerbsstruktur voraussichtlich konfliktträchtig sind
Fazit für die Praxis
Der Gesetzentwurf befindet sich noch im laufenden Verfahren (BMWSB Gesetzgebungsverfahren - Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts - BMWSB). Details können sich bis zur endgültigen Verabschiedung noch ändern. Wer in Berlin entwickelt, hält oder investiert, sollte die geplanten Änderungen aber bereits jetzt in die Projektprüfung einbeziehen — insbesondere bei Nachverdichtung, wohnungsbaubezogenen Vorhaben, gemischt genutzten Beständen und Objekten in Erhaltungs- oder Problemgebieten.
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