Das Verwaltungsgericht Berlin hat am 10. September 2026 entschieden, dass die Umstellung dauerhaft vermieteter Wohnungen auf befristete möblierte Vermietung eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung darstellt. Das Urteil betrifft ein Geschäftsmodell, das in Berlin derzeit in 82 Erhaltungsgebieten unter Genehmigungsvorbehalt steht.
Sachverhalt
Gegenstand ist ein Wohngebäude in Berlin-Neukölln innerhalb einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die Eigentümerin vermietet dort 15 Wohneinheiten befristet. Die Laufzeiten betragen mindestens drei und höchstens zwölf Monate. Angeboten werden teils Einzelzimmer, teils ganze Wohnungen zu einem Festpreis, der Möblierung, WLAN, Heizkosten und Betriebskosten einschließt.
Die Preise liegen bei 32,63 Euro je Quadratmeter für Einzelzimmer und bei 23,26 Euro je Quadratmeter für ganze Wohnungen. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung beträgt 10,37 Euro je Quadratmeter. Das Modell erlöst damit zwischen dem 2,2fachen und dem 3,1fachen der gebietstypischen Miete.
Das Bezirksamt Neukölln untersagte die Vermietung auf Zeit mit Bescheid vom 22. Dezember 2025. Die Eigentümerin klagte dagegen. Sie argumentierte, die Einheiten würden weiterhin zu Wohnzwecken genutzt, eine milieuschutzrechtliche Genehmigung sei deshalb nicht erforderlich.
Entscheidung
Die 19. Kammer hat die Klage abgewiesen. Die befristete Vermietung möblierter Wohnungen ist nach Auffassung des Gerichts geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Damit liegt eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor. Eine Genehmigung dafür ist nicht offensichtlich zu erteilen, weil die betroffenen Wohnungen Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten nicht mehr zur Verfügung stehen. Diese Haushalte prägen das Gebiet, dessen Zusammensetzung die Verordnung erhalten soll.
Maßgeblich ist der Vergleich der Nutzungen. Nicht die Wohnnutzung als solche löst den Genehmigungsvorbehalt aus, sondern der Wechsel von unbefristeter zu befristeter Vermietung.
Abgrenzung zum Bauplanungsrecht
Das Gericht hat offengelassen, ob das Modell von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist. Für die milieuschutzrechtliche Beurteilung spielt diese Frage keine Rolle. Beide Prüfungen laufen getrennt. Eine bauaufsichtlich unbeanstandete Nutzung ist damit kein Nachweis der milieuschutzrechtlichen Zulässigkeit.
Reichweite der Gebietskulisse
In Berlin gelten derzeit 82 soziale Erhaltungsgebiete mit 54,3 Quadratkilometern Fläche. Hinzu kommen 21 in Kraft getretene Erweiterungen mit 3,0 Quadratkilometern. Zusammen ergeben sich 57,3 Quadratkilometer oder 6,4 Prozent der Landesfläche. Die Gebiete liegen überwiegend in den dicht bebauten Innenstadtlagen. Der Anteil am Wohnungsbestand liegt deshalb deutlich über dem Flächenanteil.
Die Grenzen der einzelnen Gebiete zeigt die interaktive Milieuschutzkarte.
Bedeutung für Eigentümer
Ertragsannahmen aus möblierter Vermietung auf Zeit sind innerhalb dieser Gebiete nicht gesichert. Der Aufschlag gegenüber der gebietstypischen Miete beträgt im entschiedenen Fall das 2,2fache bis 3,1fache. Wird dieser Aufschlag in einer Kaufpreiskalkulation kapitalisiert, hängt ein erheblicher Teil des angesetzten Werts an einer Genehmigung, die nach dieser Entscheidung nicht erteilt wird.
Daraus folgen drei Prüfschritte. Erstens die Lageprüfung gegen die Gebietskulisse vor der Kaufpreisbildung. Zweitens die Feststellung der bisherigen Nutzung, weil der Genehmigungsvorbehalt an den Wechsel der Nutzungsart anknüpft. Drittens die Bewertung laufender Zeitmietverträge als Risikoposition, nicht als gesicherte Mietertragsbasis.
Rechtsgrundlagen, Genehmigungstatbestände und die Entwicklung der Gebietskulisse nach Bezirken sind im Milieuschutzbereich der GUTHMANN® Market Intelligence dargestellt.
Verfahrensstand
Die Kammer hat die Berufung zugelassen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Zuständig für die Berufung ist das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg. Aktenzeichen des Verfahrens ist VG 19 K 95/26.
Quellen
- Verwaltungsgericht Berlin, Pressemitteilung Nr. 37/2026 vom 10. September 2026, Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026, VG 19 K 95/26
- GUTHMANN® Market Intelligence, Gebietskulisse der sozialen Erhaltungsgebiete, Datenstand 14. September 2026
Die Analyse wurde KI-unterstützt auf Grundlage der GUTHMANN® Market Intelligence erstellt und redaktionell geprüft.
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