Was sich ändert
Die im Frühjahr 2024 verabschiedete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – vom EU-Parlament am 12. März beschlossen, vom Rat am 12. April formal angenommen – harmonisiert die Energieeffizienzbewertung im Energieausweis EU-weit. Der Energieausweis selbst bleibt bestehen, die bisherige deutsche Effizienzklassifizierung von A+ bis H wird jedoch durch eine einheitliche Skala von A bis G ersetzt. Die Skala basiert auf einer nationalen Neubewertung des Gebäudebestands.
Klasse A entspricht Gebäuden mit sehr hoher Energieeffizienz und umfasst typischerweise sogenannte Nullemissionsgebäude, die zusätzliche Kriterien erfüllen müssen. Klasse G wird bei der Einführung der Skala anhand der 15 Prozent ineffizientesten Gebäude des nationalen Bestands definiert – sie dient der Kalibrierung, nicht als dauerhafter Anteil.
Die Umsetzungsfrist für die Mitgliedstaaten endet am 29. Mai 2026. Der deutsche Gesetzentwurf soll bis Ostern 2026 im Kabinett beschlossen werden – ist aber noch nicht verabschiedet.
Mögliche erweiterte Ausstellungspflichten
Neben dem bekannten Anlass – Verkauf, Vermietung, Neubau – sieht die EPBD Regelungen vor, die zu zusätzlichen Ausstellungspflichten führen können. Die nationale Umsetzung könnte etwa Pflichten bei bestimmten Vertragsänderungen oder bei größeren Sanierungen vorsehen. Als größere Sanierung (Major Renovation) gilt nach der Richtlinie, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betroffen sind oder die Renovierungskosten mehr als 25 Prozent des Gebäudewerts betragen.
Ab 2028 müssen große Neubauten zudem eine Lebenszyklus-Berechnung der CO₂-Emissionen nachweisen, ab 2030 gilt das für alle Neubauten.
Zusätzlich verlangt die EPBD nationale digitale Datenbanken für Energieausweise mit standardisierten Datensätzen und EU-weiter Vergleichbarkeit. Damit sollen die energetischen Kenndaten von Gebäuden systematisch erfasst und auch für das Monitoring des Renovierungsfortschritts nutzbar werden.
Kosten für Eigentümer
Die Ausstellung eines Energieausweises kostet je nach Gebäude zwischen 150 und 500 Euro. Für Eigentümer größerer Bestände – etwa von Mietshaus-Portfolios – summieren sich die Kosten. Da bestehende Ausweise ihre Gültigkeit behalten, bis sie auslaufen, entsteht der Austausch schrittweise.
Preiseffekt: Energieeffizienz als Wertfaktor
Die neue Klassifizierung kann eine Entwicklung verstärken, die am Berliner Markt bereits sichtbar ist: Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst den Preis zunehmend. Empirische Untersuchungen zeigen Preisabschläge von 5 bis 20 Prozent für Gebäude mit schlechten Energieeffizienzklassen gegenüber vergleichbaren, effizienteren Objekten.
Was Käufer und Verkäufer beachten sollten
Für Wohnungskäufer wird der Energieausweis künftig ein noch wichtigerer Bewertungsfaktor. Die A-G-Skala macht Vergleiche einfacher und den energetischen Zustand auf den ersten Blick erkennbar. Schlechte Energiewerte signalisieren Nachrüstbedarf – und damit zusätzliche Kosten nach dem Kauf.
Verkäufer sollten den energetischen Zustand ihres Gebäudes prüfen, da dieser künftig stärker in die Bewertung einfließen dürfte. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt den energetischen Zustand und kann helfen, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Einen Überblick über aktuelle Preise nach Lage bieten unsere Market Intelligence Reports.
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