Der Berliner Senat hat per Rechtsverordnung das gesamte Stadtgebiet zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt. Grundlage ist das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterliegt damit bis Ende 2025 einem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB).
Was der Genehmigungsvorbehalt bedeutet
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die ihr Objekt in Eigentumswohnungen aufteilen wollen (WEG-Teilung), benötigen ab sofort eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes. Die Regelung gilt für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Ziel ist es, die Umwandlung und den anschließenden Einzelverkauf von Mietwohnungen zu verlangsamen. Die Marktdaten zeigen einen anhaltend hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt.
Unterschiedliche Auswirkungen je nach Eigentümertyp
Für Besitzer von Mehrfamilienhäusern wird die profitabelste Verwertungsstrategie, der Verkauf einzelner aufgeteilter Einheiten, für die kommenden Jahre blockiert. Besonders in Bezirken wie Neukölln oder Friedrichshain-Kreuzberg, wo Aufteilungen bisher gängig waren, ist mit Einschnitten zu rechnen. Die Preise für ungeteilte Mieshäuser könnten gedämpft werden, da Investoren eine Exit-Option verlieren.
Wer bereits geteilte Wohnungen in Berlin besitzt, profitiert dagegen von der Angebotsverknappung. Da weniger neue Eigentumswohnungen aus dem Bestand auf den Markt kommen, dürften die Kaufpreise für bestehende Eigentumswohnungen weiter steigen.
Ausnahmen und ihre Grenzen
Das Gesetz sieht Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt vor. Eine Genehmigung soll erteilt werden, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu verkaufen. Die wohl relevanteste Ausnahme greift, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter zum Kauf bereit sind. In der Praxis einer heterogenen Mieterschaft in Berliner Mieshäusern ist diese Quote allerdings schwer zu erreichen. Weitere Ausnahmen bestehen bei Erbfällen oder wirtschaftlicher Härte für den Eigentümer. Wie die Bezirke den Begriff der wirtschaftlichen Härte auslegen werden, ist noch offen.
Was das für den Berliner Markt bedeutet
Kurzfristig dürfte die Maßnahme die Preise für Eigentumswohnungen weiter antreiben und den Erwerb von Wohneigentum erschweren. Langfristig orientierte Bestandshalter werden in ihrer Strategie bestätigt. Geschäftsmodelle, die auf kurzfristige Wertsteigerung durch Aufteilung setzen, müssen neu kalkuliert werden. In Milieuschutzgebieten verlängert sich der Zeithorizont bis zum freien Einzelverkauf auf frühestens 2032. Außerhalb der Milieuschutzgebiete ist ein freier Verkauf ab 2025 möglich.
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