Anfang März 2015 wollte der Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung beschließen. Sie sollte es Eigentümern in Milieuschutzgebieten deutlich erschweren, Mietshäuser in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Für Investoren, die auf das sogenannte Aufteilergeschäft setzten, änderten sich damit die Spielregeln.
Ausgangslage: Fast 10.000 Umwandlungen pro Jahr
Die Verordnung war eine Reaktion auf steigende Umwandlungszahlen. Nach Angaben der Senatsverwaltung näherte sich die Zahl jährlich umgewandelter Mietwohnungen der Marke von 10.000. Das Geschäftsmodell war lukrativ: Einzeln verkaufte Eigentumswohnungen erzielten in der Regel einen höheren Gesamterlös als ein komplettes Mietshaus. Der Senat sah darin allerdings einen Treiber für die Verdrängung einkommensschwacher Mieter.
Kern der Verordnung: Genehmigungspflicht
Künftig sollte in Milieuschutzgebieten eine Genehmigung des Bezirksamts erforderlich sein. Bisher hatte eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt genügt. Eine Genehmigung sollte nur unter Auflagen erteilt werden, etwa der Verpflichtung, Wohnungen sieben Jahre lang ausschließlich an die bisherigen Mieter zu verkaufen.
Betroffen waren Dutzende Kieze, vor allem in Pankow (Prenzlauer Berg), Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln. In diesen Lagen wurde die profitable Aufteilung damit praktisch blockiert oder an kostspielige Bedingungen geknüpft.
Die Positionen
Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) verteidigte den Schritt: "Mit dem Umwandlungsverbot haben wir endlich ein weiteres mietenpolitisches Instrument, das uns hilft, Berliner Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten zu schützen."
Der IVD Berlin-Brandenburg kritisierte die Pläne scharf. Vorstandsvorsitzender Dirk Wohltorf sprach von einem "gefährlichen Kuhhandel" und einem Eingriff in Eigentumsrechte. Der Verband argumentierte außerdem, der Senat nehme vielen Mietern die Chance, in ihrem gewohnten Umfeld Eigentum zu erwerben und sich so langfristig vor Mieterhöhungen zu schützen.
Folgen für den Markt
Die Verordnung veränderte die strategische Ausrichtung vieler Investoren. Der Fokus verschob sich auf Lagen außerhalb der Milieuschutzgebiete und auf Neubauprojekte, die von der Regelung nicht betroffen waren. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien in den Schutzzonen sank die Attraktivität einer Aufteilung. Die Marktentwicklung zeigte in den Folgejahren, dass sich das Transaktionsgeschehen tatsächlich verlagerte.
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