Ein Urteil des Landgerichts Berlin hat 2016 die Rechtslage für Käufer umgewandelter Wohnungen verschärft: Die zehnjährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt auch rückwirkend für Kaufverträge, die vor der Gesetzesänderung geschlossen wurden.
Der Fall: Kauf 2009, Kündigung 2014, Sperrfrist bis 2019
Im verhandelten Fall (Az. 67 S 30/16 vom 17.03.2016) hatte ein Eigentümer 2009 eine frisch umgewandelte Wohnung im Hansaviertel erworben. Damals galt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Ab 2012 hätte er also Eigenbedarf anmelden können. Er tat es erst 2014.
Das Problem: Im August 2013 hatte der Berliner Senat die Sperrfrist per Kündigungsschutzklausel-Verordnung auf zehn Jahre verlängert. Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts Mitte und wies die Räumungsklage ab. Der Mieter, seit 1979 in der Wohnung, kann frühestens 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
Folgen für Käufer umgewandelter Wohnungen
Wer eine vermietete Wohnung in Berlin zur späteren Eigennutzung kauft, muss seitdem mit einer Wartezeit von bis zu zehn Jahren rechnen. Das gilt auch dann, wenn beim Kauf noch eine kürzere Frist galt. Die Rechtsauffassung des Gerichts: Die neue Verordnung erfasst auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse.
Für Käufer, die auf eine kurz- bis mittelfristige Verfügbarkeit ihrer Immobilie angewiesen sind, bedeutet das einen deutlich längeren Planungshorizont. Eine juristische Prüfung vor dem Erwerb ist damit noch wichtiger geworden.
Hintergrund: Milieuschutz in Berlin
Die verlängerte Sperrfrist ist Teil des Berliner Milieuschutzes. Die Regelung soll verhindern, dass Mieter nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch Eigenbedarfskündigungen verdrängt werden. Die aktuelle Marktentwicklung zeigt, dass solche Schutzinstrumente in Berlin politisch weiterhin Bestand haben.
Bei der Kalkulation eines Investments in umgewandelte Mietwohnungen sollte die maximale Sperrfrist von zehn Jahren als fester Planungshorizont einkalkuliert werden.
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