Recht & Politik
Immobilienrecht in Berliner Milieuschutzgebieten
Vorkaufsrecht in Berlin: Gerichtsurteil 2017 setzt der Praxis der Bezirke enge Grenzen
Ein wegweisendes Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin schränkt die umstrittene Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten ein. Für Eigentümer und Käufer bedeutet dies mehr Rechtssicherheit.
Peter Guthmann
Die Berliner Bezirke nutzen das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten aggressiv. Ein Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 26. April 2017 hat dieser Praxis nun Grenzen gesetzt und die Position von Eigentümern und Investoren gestärkt. Für alle, die sich mit dem Verkauf oder Erwerb von Wohnungen in Berlin befassen, ist diese Entwicklung relevant.
Was ist das Vorkaufsrecht im Milieuschutz?
In Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB haben die Bezirke ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB. Ziel: die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen und Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindern. Bei einem Immobilienverkauf kann der Bezirk in den Kaufvertrag eintreten, oft zugunsten landeseigener Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften. Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow oder Neukölln nutzen dieses Instrument seit Jahren.
Das Urteil: Spekulationsvorwurf reicht nicht
Im konkreten Fall aus Berlin-Schöneberg hatte der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausgeübt und zusätzlich eine Kaufpreisherabsetzung durchgesetzt. Seine Begründung: Der Kaufpreis sei spekulativ überhöht, der Erwerber habe sich geweigert, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Das Verwaltungsgericht folgte dieser Argumentation nicht. Die Richter stellten klar: Die bloße Vermutung, ein Käufer sei ein Spekulant, reicht nicht aus, um das Vorkaufsrecht zu rechtfertigen. Der Bezirk muss konkret nachweisen, dass der Verkauf die Ziele der Erhaltungssatzung gefährdet.
Abwendungsvereinbarungen in der Kritik
Um das Vorkaufsrecht abzuwenden, sollen Käufer weitreichende Verpflichtungen eingehen, die oft über die gesetzlichen Vorgaben des Milieuschutzes hinausgehen, etwa den Verzicht auf Aufteilung in Eigentumswohnungen über viele Jahre. Das Urteil deutet an, dass ein Käufer nicht allein deshalb als unzuverlässig gelten kann, weil er eine solche wirtschaftlich nachteilige Vereinbarung nicht unterzeichnet.
Kaufpreisherabsetzung infrage gestellt
Brisant für Verkäufer: die Praxis der Kaufpreisherabsetzung nach § 28 Abs. 3 BauGB. Im verhandelten Fall hatte der Eigentümer in einem Bieterverfahren Angebote bis 7,8 Millionen Euro erhalten. Der Bezirk setzte den Preis auf 6,32 Millionen Euro herab. Begründung: Der Kaufpreis liege über dem Verkehrswert. Auch hier widersprach das Gericht. Ein in einem transparenten Bieterverfahren erzielter Preis könne nicht ohne Weiteres als spekulativ abgetan werden.
Was das für den Markt heißt
Das Urteil bringt mehr Rechtssicherheit für Verkäufer und Käufer in Berliner Milieuschutzgebieten. Die Bezirke dürfen ihr Vorkaufsrecht nicht willkürlich ausüben, ihre Entscheidungen müssen begründet sein. Für die Marktentwicklung in den betroffenen Gebieten bedeutet das: Transaktionen könnten wieder berechenbarer werden.