Der Berliner Senat verfolgt ein klares Ziel: die angestammte Wohnbevölkerung in ihren Kiezen halten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschweren. Bei wachsender Nachfrage und knappem Angebot an Wohnungen in Berlin ist über die Jahre ein umfangreicher Werkzeugkasten an Regulierungen entstanden.
Milieuschutz: Das schärfste Instrument der Bezirke
Die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, umgangssprachlich Milieuschutz, soll die "Zusammensetzung der Wohnbevölkerung" erhalten und Luxusmodernisierungen unterbinden. In den ausgewiesenen Gebieten stehen viele Baumaßnahmen unter Genehmigungsvorbehalt.
Was das für Eigentümer heißt: Energetische Sanierungen oder die Herstellung eines zeitgemäßen Standards sind meist unproblematisch. Maßnahmen, die als aufwertend gelten, werden dagegen streng geprüft. Dazu zählen etwa Balkone über 4 m², der Einbau eines Aufzugs oder eines Gäste-WCs. Ob ein Aufzug in einer alternden Bevölkerung als Luxus gelten kann, sei dahingestellt. Eine Genehmigung gibt es häufig nur mit städtebaulichem Vertrag, in dem sich der Eigentümer verpflichtet, mehrere Jahre auf deutliche Mieterhöhungen zu verzichten.
Aufteilungsverbot und Vorkaufsrecht
In Milieuschutzgebieten wird die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen grundsätzlich versagt. Eine Ausnahme besteht, wenn sich der Eigentümer vertraglich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang ausschließlich an die Bestandsmieter zu verkaufen. Da nur wenige Mieter vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, stellt das für Investoren eine erhebliche Hürde dar. Ergänzend wurde der Kündigungsschutz nach Erstverkauf einer umgewandelten Wohnung im gesamten Stadtgebiet auf zehn Jahre verlängert.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in ganz Berlin die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten, Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung und wenn die Vormiete bereits entsprechend hoch war.
Im Bestand greift die Kappungsgrenze. Seit Mai 2013 dürfen Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren 15 % nicht überschreiten. Beides begrenzt das Renditepotenzial und prägt die Marktentwicklung in Bezirken wie Neukölln oder Friedrichshain-Kreuzberg.
Zweckentfremdungsverbot
Seit Mai 2014 stellt das Zweckentfremdungsverbot sicher, dass Wohnraum auch zum Wohnen genutzt wird. Die Umwandlung in Ferienwohnungen, Büros oder Gewerberäume ist genehmigungspflichtig und wird nur selten bewilligt. Nach Auslaufen einer Übergangsfrist im April 2016 gehen die Bezirke, allen voran Mitte, gegen illegale Ferienwohnungen vor.
Was bleibt
Die Regulierungen schaffen für Eigentümer und Investoren ein anspruchsvolles Umfeld – wer kaufen, verkaufen oder vermieten will, profitiert von der Begleitung durch einen fachkundigen Berliner Immobilienmakler, der die regulatorischen Hürden in Milieuschutz und Mietpreisbremse einordnen kann. Sie bremsen kurzfristig den Mietanstieg, lösen aber nicht das Grundproblem des Wohnungsmangels. Solange die Neubautätigkeit nicht deutlich zunimmt, bleiben diese Instrumente bestimmend für den Berliner Immobilienmarkt.
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