Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt rechnet damit, dass Berlins Bevölkerung bis 2030 um rund 7% wachsen wird. Ausgehend von etwa 3,5 Millionen Einwohnern Ende 2011 wären das knapp 3,8 Millionen Menschen. Das allein würde den Wohnungsmarkt unter Druck setzen. Dazu kommt ein zweiter Effekt.
Mehr Menschen, kleinere Haushalte
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Berlin sinkt. Es gibt mehr Ein- und Zwei-Personen-Haushalte, mehr Studenten, mehr Singles, mehr Pendler. Das bedeutet: Selbst wenn die Bevölkerung nicht wüchse, bräuchte Berlin mehr einzelne Wohneinheiten. In Kombination mit dem Zuzug vervielfacht sich der Effekt. Besonders gefragt sind kompakte, gut angebundene Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings.
Neubau kommt nicht hinterher
Die Neubauaktivität in Berlin kann die wachsende Nachfrage derzeit nicht decken. Im Segment der kleinen und preisgünstigen Wohnungen ist der Markt bereits angespannt. Leerstände sinken, Mieten steigen. Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln, die bei Zuziehenden besonders beliebt sind, spüren den Druck deutlich.
Die Senatsverwaltung hat mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnen zwar 38.000 Neubauwohnungen bis 2025 angekündigt. Ob diese Pläne in dem Tempo umgesetzt werden, das die Nachfrage erfordert, bleibt abzuwarten. Die Marktdaten zeigen jedenfalls einen deutlichen Nachfrageüberhang.
Einordnung für Eigentümer
Die demografischen Daten bilden die Grundlage für die langfristige Einschätzung des Berliner Wohnungsmarktes. Wer Wohnimmobilien als Kapitalanlage hält oder erwirbt, profitiert von einer Nachfrage, die strukturell bedingt ist und nicht allein von Konjunkturzyklen abhängt. Lagen mit guter Infrastruktur und Universitätsnähe, etwa in Oberschöneweide nahe der HTW oder in Mitte, bieten aufgrund der Zielgruppe aus Studenten und Berufseinsteigern eine stabile Vermietbarkeit.
