Berlin bekommt ein Verzeichnis aller Mietwohnungen.
Wer vermietet, soll künftig per Gesetz verpflichtet werden, seine Wohnung(en) dort einzutragen und die Angaben aktuell zu halten. Das Abgeordnetenhaus hat als Teil des Wohnraumsicherungsgesetzes das sogenannte Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters, kurz WMKG Bln, beschlossen. Noch ist das Gesetz nicht in Kraft, bislang muss oder kann niemand etwas melden. Dem Berliner Sender rbb24 sagte die Senatsverwaltung, die Mieten-Datenbank werde im Laufe des Jahres 2027 starten.
Wer soll melden?
Grundsätzlich besteht, wenn das Gesetz in der beschlossenen Form in Kraft tritt, für Vermieter Meldepflicht. Das gilt ebenfalls für Untervermietungen. Eine Hausverwaltung darf die Eintragung für Sie übernehmen, die Verantwortung dafür, dass alles richtig und vollständig ist, bleibt jedoch beim Vermieter. Gemeldet wird jede Wohnung einzeln. Ob Sie dabei eine einzelne Eigentumswohnung vermieten oder ein ganzes Haus, macht keinen Unterschied.
Was soll gemeldet werden?
Gemeldet werden je Wohnung neun Angaben:
- Adresse mit Straße, Hausnummer und Postleitzahl
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, dazu Raumstruktur und Grundausstattung
- Name und Anschrift des Vermieters
- Zahl der Haushaltsangehörigen
- Datum und Art des Wohnberechtigungsscheins
- Beginn und vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses
- Nettokaltmiete und die Zusammensetzung der Bruttowarmmiete, also die Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heizung und Wasser
- Modernisierungsumlagen, falls vorhanden
- die auf die Wohnung entfallende Grundsteuer
Der Senat kann den Fragenkatalog per Verordnung präzisieren, aber nicht erweitern.
Welche Fristen gelten?
Zwei Fristen sind relevant. Für die erste Eintragung haben Sie zwölf Monate Zeit. Diese Frist beginnt, wenn das Kataster in den Regelbetrieb geht, nicht mit dem Parlamentsbeschluss.
Ändert sich eine der neun Angaben, müssen Sie das innerhalb eines Monats nachtragen. Das betrifft jeden Mieterwechsel, jede Mieterhöhung und jede Anpassung der Vorauszahlungen.
Wie soll gemeldet werden?
Für Vermieter einzelner oder weniger Wohnungen wird ein Portal mit standardisierten Formularen der Meldeweg sein. Für Vermieter von Wohnungsbeständen soll es hingegen eine Schnittstellenlösung geben.
Werden die Angaben geprüft?
In einzelnen Fällen kann die Senatsverwaltung verlangen, dass Sie Ihre Angaben belegen.
Was passiert mit den Daten?
Die Senatsverwaltung führt das Kataster und prüft die Daten auf Plausibilität und Auffälligkeiten. Bei Auffälligkeiten erhalten Sie eine Mitteilung, eine zuständige Stelle ebenfalls. Um welche Stelle(n) es sich dabei handeln wird, konnten wir nicht aus dem Gesetz entnehmen. In gemeldeten Fällen kann es zur Prüfung kommen, ob ein Bußgeld- oder Ermittlungsverfahren eingeleitet wird.
Geprüft wird unter anderem, ob die Miete über den bundesgesetzlichen Grenzen liegt oder ob ein Fall von Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher vorliegen könnte. Über Ihr Mietverhältnis selbst entscheidet diese Prüfung nicht. Wenn Mieter gezahlte Mieten zurückfordern, entscheiden weiterhin die Gerichte. In Fachmedien wird berichtet, die Vorprüfung solle KI-gestützt erfolgen.
Wer hat Zugriff auf das Kataster?
Das Kataster ist nicht öffentlich. Niemand kann dort nachsehen, was der Nachbar zahlt, auch Kaufinteressenten erhalten keine Auskunft.
Was passiert mit den Daten nach Auszug?
Nach Ende eines Mietverhältnisses werden die Daten nach zwei Jahren gelöscht oder anonymisiert.
Was passiert, wenn Sie nicht melden?
Wer nicht, falsch, unvollständig oder zu spät meldet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Der Rahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro. Bis zu 100.000 Euro werden möglich, wenn es sich wiederholt oder besonders schwer wiegt. Das Gesetz nennt drei typische Fälle: Sie melden trotz schriftlicher Beanstandung weiterhin nicht, es geht um viele Wohnungen, oder falsche Angaben erschweren die Prüfung erheblich. Bei der Höhe zählen unter anderem die Zahl der betroffenen Wohnungen und Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Das Bußgeld soll höher liegen als der Vorteil, den Sie aus dem Verstoß hatten. Es gibt eine Ausnahme. Sie dürfen die Eintragung verweigern, wenn Sie sich damit selbst oder nahe Angehörige der Gefahr eines Straf- oder Bußgeldverfahrens aussetzen würden. Die Senatsverwaltung darf die Verweigerung aber weitermelden und anregen, die Daten bei Dritten zu erfragen.
Was sonst noch drinsteht
Das Kataster ist nur ein Teil des Gesetzes. Zwei weitere Punkte betreffen Eigentümer unmittelbar.
Die Bezirksämter dürfen künftig Nachweise über den Verbrauch von Gas, Wärme, Strom und Wasser je Wohneinheit verlangen. Das dient der Verfolgung von Zweckentfremdung. Außerdem dürfen nicht mehr nur Mitarbeiter des Bezirksamts eine Wohnung betreten, sondern auch von ihm Beauftragte.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es neue Ausnahmen im Zweckentfremdungsrecht. Wer dort Wohnraum beseitigt und in angemessener Frist mindestens gleich viel neu schafft, kann sich auf ein überwiegendes privates Interesse berufen.
Was noch offen ist
Der Zeitplan hängt an einer Verordnung, die es noch nicht gibt. Sie soll regeln, wie die Daten technisch erfasst werden und wie Vermieter sich anmelden. Erst daraus ergibt sich, wie aufwendig die Meldung tatsächlich ist.
Einordnung
Tatsächlich ist umstritten, ob das Gesetz Bestand hat oder umsetzbar ist. Nicht nur der Datenschutz wird in Frage gestellt, sondern auch die Verfassungsmäßigkeit, weil Vermieter gezwungen würden, Beweise gegen sich selbst zu liefern. Fragwürdig ist auch, ob das Land seine Gesetzgebungskompetenz einmal mehr überschreitet. Bausenator Christian Gaebler hat die Bedenken zurückgewiesen, da die beschlossene Fassung das Verweigerungsrecht enthalte.
Ein weiteres Bürokratiedesaster statt neuer Wohnungen?
Der Aufwand, die vom Kataster verlangten Angaben zu melden, scheint nur auf den ersten Blick gering und entsteht weniger bei der ersten Meldung als bei der Monatsfrist nach Änderungen. Wie dies bei den vielen im Ausland lebenden Vermietern auch nur annähernd funktionieren soll, ist vollkommen unklar. Zudem sind Hausverwaltungen bereits heute chronisch überlastet, und selbst wenn diese die Meldung übernimmt, bleibt die Verantwortung beim Eigentümer. Die Erfahrung mit der Geschwindigkeit der Berliner Behörden nährt weitere Zweifel, ob das Gesetz am Ende das Papier überhaupt verlässt.
Disclaimer
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Inhalte ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.
