Auch wenn die Umzugsbereitschaft der Berliner mit steigenden Mieten nachgelassen hat, bleibt die Stadt in ständiger Bewegung. Dabei greifen alltägliche Prozesse, die weder mit Gentrifizierung noch mit Verdrängung zu tun haben: Aus Studierenden werden Berufstätige, Kinder werden erwachsen, aus Berufstätigen werden Rentner. Eine Wohnung wird zu groß oder zu klein. Jeder Umzug setzt eine Reihe von Folgeprozessen in Gang. Jede verlassene Wohnung wird bald zum Zuhause für einen neuen Bewohner.
Sickerprozesse: Was hinter Umzugsketten steckt
Der Sickertheorie liegt eine einfache Überlegung zugrunde: Wer umzieht, bezieht in der Regel eine bessere Wohnung und gibt eine einfachere frei. Ein Haushalt, der eine Neubauwohnung mietet, kommt meist aus einer Altbauwohnung geringerer Qualität. In diese zieht ein anderer Haushalt, der ebenfalls eine Stufe aufsteigt. Die Kette lebt fort, bis ein neu gegründeter Haushalt, etwa ein Student, die letzte freigewordene Wohnung bezieht. Das erklärt, warum die Nachfrage über alle Preissegmente hinweg zusammenhängt, vom Neubau bis zur einfachen Bestandswohnung.
Kreuzberg und Neukölln: Austausch statt Einbahnstraße
Die Annahme, dass Zuzug in einem Bezirk zwangsläufig zur Verdrängung in einen anderen führt, ist oft zu einfach. Unsere Analyse der Daten des Amtes für Statistik für die Jahre 2013 bis 2017 zeigt ein differenzierteres Bild:
- Zuzüge von Kreuzberg nach Neukölln: 12.656 Personen
- Fortzüge von Neukölln nach Kreuzberg: 9.416 Personen
Trotz eines Zuzugsüberschusses aus Kreuzberg findet gleichzeitig eine starke Gegenbewegung statt. Es geht also weniger um einseitige Verdrängung als um regen Austausch zwischen benachbarten, soziokulturell ähnlichen Bezirken. Das deutet auf eine hohe Durchlässigkeit der Bezirksgrenzen und einen erweiterten Suchradius der Mieter hin.
[Tabelle] An dieser Stelle befand sich eine Tabelle. [Chart/Grafik] An dieser Stelle befand sich eine interaktive Grafik zur Visualisierung der Wanderungen.
Was die Fortzüge aus Neukölln zeigen
Die Verteilung der Fortzüge aus Neukölln in andere Bezirke streut breit. Im Untersuchungszeitraum schrumpfte Neukölln im Saldo um etwa 8.500 Personen gegenüber anderen Bezirken. Das kann auf eine hohe Sättigung oder steigende Preise hindeuten, die Haushalte in günstigere Bezirke ausweichen lassen.
Für Investoren liefern solche Wanderungsdaten konkrete Hinweise: Bezirke mit einem positiven Wanderungssaldo aus teureren Nachbarlagen bieten Potenzial für Wertsteigerungen. Bezirke, deren Fortzüge breit streuen, zeigen, wohin sich die Nachfrage verlagert. Die Marktentwicklung lässt sich so präziser einschätzen.
Wir können diese Analysen bis auf die Ebene der lebensweltlich orientierten Räume (LOR) herunterbrechen.
