Der Käufer Ihrer vermieteten Wohnung wohnt vielleicht schon drin.

Eigentümer in Berlin, die vor einer Verkaufsentscheidung stehen wissen, dass sich der Markt verändert hat. Höhere Finanzierungskosten, Regulierung und geopolitische Unsicherheiten stellen alte Investitionsmuster und Käuferprofile auf den Prüfstand. Betroffen sind vor allem vermietete Wohnungen, bei denen die erzielbare Preise unmittelbar an die Renditeforderung des Marktes gebunden ist. Auch der strategische Erwerb einer vermieteten Wohnung für die spätere Eigennutzung hat durch lange Kündigungsschutzfristen und die zunehmende Auseinandersetzung um Eigenbedarf an Attraktivität verloren. Wenn tradierte Zielgruppen nur noch über Preisabschläge erreichbar sind, warum nicht die Mieter zu fairen Konditionen in Eigentum bringen?

Käufergruppe wurde bislang unterschätzt

Wer vermietetes Immobilienvermögen in Liquidität umwandeln möchte, findet in einem schwierigeren Verkaufsmarkt beim eigenen Mieter möglicherweise einen Käufer auf Augenhöhe. Die Vorteile liegen für den Eigentümer und Verkäufer ebenso auf der Hand wie für den Mieter und potenziellen Käufer. Beide profitieren von der Situation des jeweils anderen. Der Verkäufer, weil er eine weitere Zielgruppe gewinnt, bereits innerhalb der Sperrfrist verkaufen und einen Preis ansetzen kann, der sich zwischen vermietet und frei bewegt. Der Mieter, weil er fließend in Eigentum wechseln kann, ohne sein Lebensumfeld wechseln zu müssen, und einen Preis bezahlt, der weit unter dem einer anderen bezugsfreien Wohnung liegt. Für einen erheblichen Teil der Umwandlungen aus der Zeit vor Einführung des § 250 BauGB besteht noch eine Bindung, die den Mieter als Käufer in eine privilegierte Position bringt. Damit könnte der Mieterkauf in einem Wohnungsmarkt mit traditionell niedriger Eigentumsdynamik an Gewicht gewinnen.

Der Markt für vermietete Wohnungen ist deutlich kleiner geworden

Die Zusammensetzung der Verkäufe auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich seit 2012 substanziell verändert. Besonders deutlich wird dies beim Verhältnis zwischen dem Verkauf vermieteter Wohnungen an Kapitalanleger und dem Verkauf an die jeweiligen Mieter. Während 2015 auf etwa zehn Verkäufe vermieteter Wohnungen ein Mieterkauf kam, lag das Verhältnis 2025 bereits bei eins zu drei. Die bisher vorliegenden Transaktionen des Jahres 2026 bestätigen diese Entwicklung.

Die Auswertung der Daten des Gutachterausschusses zeigt, wie stark sich die Marktanteile verschoben haben. Seit 2012 ist der Anteil vermieteter Wohnungen am Gesamtmarkt von 42 % auf 19 % zurückgegangen. Gleichzeitig stieg der Anteil der Mieterkäufe von 5 % auf 7 %. Bezogen auf die Verkäufe vermieteter Wohnungen liegt der Anteil der Mieterkäufe inzwischen bei 26,6 %.

Der Mieterkauf ist kein neues Phänomen, hat aber in einem insgesamt kleiner gewordenen Markt erheblich an Gewicht gewonnen. Während der klassische Kapitalanleger als Käufer vermieteter Wohnungen an Bedeutung verliert, rücken die Mieter selbst stärker in den Fokus. Die Zahlen zeigen, dass der Wunsch nach Wohneigentum unter Berliner Mietern weiterhin vorhanden ist und sich zunehmend in tatsächlichen Kaufentscheidungen niederschlägt.

Anteil = Mieterkäufe ÷ (Mieterkäufe + an Dritte verkaufte vermietete Wohnungen). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Auswertung GUTHMANN®, Bestandswohnungen. *2026: Datenstand Anfang Oktober.

Besonders deutlich ist das Mieterkauf-Interesse in zentralen Bezirken. In Friedrichshain-Kreuzberg standen 2025 131 Mieterkäufe 236 sonstigen Verkäufen vermieteter Wohnungen gegenüber. In Pankow waren es 84 zu 225, in Tempelhof-Schöneberg 87 zu 217 und in Mitte 74 zu 223. Die Unterschiede zwischen den Bezirken sind erheblich und dürften neben dem interessanten Kaufpreisniveau auch mit dem Kaufkraft-Niveau zusammenhängen.

Fast 170.000 Umwandlungen seit 2012

Berlin verfügt über einen großen akkumulierten Umwandlungsbestand. Zwischen 2012 und 2024 wurden rund 169.000 Wohnungen umgewandelt, viele unmittelbar vor der Einführung des § 250 BauGB und alleine 28.600 im Jahr 2021. Viele ehemals umgewandelte Wohnungen wurden inzwischen verkauft. Das Volumen zeigt, in welchem Umfang in Berlin rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum innerhalb des Mietwohnungsbestands vorhanden ist, in sehr vielen Fällen ohne Kenntnis des Mieters. Wohnungspolitisch könnte der Umwandlungsbestand langfristig eine Größe bei der Entlastung des Wohnungsmarktes darstellen, weil Mieter aus dem Suchmodus im Mietmarkt ausscheiden.

Mieterkäufe 2026

Mieter rechnen anders als Kapitalanleger

Ein Kapitalanleger kauft in der Regel einen zukünftigen Zahlungsstrom. Für ihn bestimmen Miethöhe, mögliche Mietentwicklung, Finanzierungskonditionen und Rendite den Kaufpreis. Eine niedrige Bestandsmiete und begrenzte Möglichkeiten, diese zu erhöhen, schlagen deshalb unmittelbar auf den Preis durch, den ein Investor zu zahlen bereit ist.

Für den Mieter ist dieselbe Wohnung zunächst keine Kapitalanlage. Er misst den Kaufpreis nicht an der erzielbaren Rendite, sondern an dem, was ihn eine vergleichbare Wohnung zur Selbstnutzung kosten würde. Das bestehende Mietverhältnis spielt für ihn keine Rolle, denn er wohnt bereits in der Wohnung. Gleichzeitig kauft er zu einem Preis, der deutlich näher am vermieteten Zustand liegt, und hält danach eine freie Wohnung, die bei einem späteren Auszug mit Verkauf den Preis einer bezugsfreien Einheit erzielt, der initiale Preisunterschied wird für ihn damit zur Wertreserve. Hinzu kommt ein Vorteil, der sich nicht in Euro ausdrücken lässt, denn der Mieter behält sein gewohntes Lebensumfeld, ohne Wohnungssuche und ohne Umzug.

Im Internet gibt es diverse Seiten mit einem Mieten-oder-kaufen-Rechner, die sich der Frage annehmen, ob ein Haushalt nach X Jahren mehr Vermögen aufbaut, wenn er kauft oder wenn er mietet und das Geld anlegt. In diesem Beitrag wird bewusst auf eine Musterrechnung verzichtet, die jede KI schneller und individueller durchführen kann. Was Kauf-Miet-Rechner grundsätzlich nicht leisten, ist die Auseinandersetzung mit den weichen Faktoren, die für oder gegen einen Kauf sprechen. Für den Kauf sprechen in Berlin vor allem die Sicherheit vor Eigenbedarf, der Ausstieg aus der zermürbenden Wohnungssuche, die Bindung an den Kiez und das mietfreie Wohnen im Alter. Hinzu kommt, dass eine Eigentumswohnung von politischen "Zwängen" befreit. Wie lange die Bestandsmieten in Berlin vergleichsweise günstig bleiben, ist bei vielen Mietern ein großes Fragezeichen.

Unterstützende Maßnahmen

Die aktuellen Untersuchungen einer wiederkehrenden Studie der Postbank zeigen für das Jahr 2026, dass der Wunsch nach Wohneigentum in Deutschland weiterhin ausgeprägt ist. Die finanziellen Möglichkeiten begrenzen jedoch oft die tatsächliche Kaufnachfrage. Für Berlin ist die Diskrepanz zwischen Miet- und Finanzierungskosten aufgrund der stark regulierten Mieten besonders groß.

Vermieter können einen wichtigen Beitrag dazu leisten, ihren Mietern den Weg ins Wohneigentum zu erleichtern. Gerade in Berlin, wo der Wunsch nach Eigentum häufig an fehlendem Eigenkapital und hohen Finanzierungskosten scheitert, bieten sich verschiedene Modelle an.

Ein Ansatz ist ein Kaufpreis, der den vermieteten Zustand der Wohnung berücksichtigt und damit unter dem Marktwert einer vergleichbaren bezugsfreien Einheit liegt. Auch ein Verkäuferdarlehen kann helfen, Finanzierungslücken zu schließen und den erforderlichen Bankkredit zu reduzieren. Denkbar sind zudem Mietkaufmodelle, bei denen ein Teil der laufenden Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird, oder Kaufoptionen, die dem Mieter Zeit geben, Eigenkapital aufzubauen.

Ergänzend können Eigentümer ihre Mieter durch eine frühzeitige Finanzierungsberatung, die Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen und die Einbindung öffentlicher Förderprogramme unterstützen.

Fazit

Mieter in Berlin müssen sich nicht allein auf ihr Glück und noch weniger auf die Politik verlassen. Denn ein Teil der in den vergangenen Jahrzehnten in Eigentum umgewandelten Mietwohnungen dürfte nach und nach zum Verkauf stehen. Nach den jüngsten Preiskorrekturen ist der Erwerb für manche Mieter wieder in finanzielle Reichweite gerückt. Möglicherweise lohnt es sich also, die Frage zu stellen, wem die eigene Wohnung gehört und ob Verkaufsabsichten bestehen.

Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, liegt umgekehrt die Überlegung nahe, wer ihre Mieter sind und ob ein direktes Kaufangebot infrage kommt.

Aus beiden Perspektiven kann es sich lohnen, frühzeitig das Gespräch zu suchen. Denn möglicherweise liegt der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf näher, als beide Seiten vermuten.

Welche Punkte beide Seiten vor einem ersten Gespräch klären sollten, fasst die Checkliste zum Mieterkauf zusammen.