Immer mehr vermietete Wohnungen in Berlin gehen direkt an ihre Mieter. Warum dieser Weg an Bedeutung gewinnt, zeigt unser Insight zum Mieterkauf in Berlin.
Damit aus dem Spielraum ein fairer Abschluss wird, sollten beide Seiten vorab einige Punkte klären. Die folgenden Checklisten helfen dabei.
Checkliste für Eigentümer: Verkauf an den Mieter
Ausgangslage klären
☐ Ist die Wohnung bereits als Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen, und liegt eine Teilungserklärung vor?
☐ Handelt es sich um den ersten Verkauf nach der Umwandlung? Dann steht dem Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
☐ Wurde die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet umgewandelt? Wenn ja, gilt möglicherweise eine siebenjährige Bindung, nach der nur an den Mieter verkauft werden darf. Bis wann läuft sie?
Wert kennen
☐ Wert der Wohnung im vermieteten Zustand ermitteln, also den Preis, den ein Kapitalanleger zahlen würde
☐ Wert im bezugsfreien Zustand ermitteln
☐ Verhandlungsspielraum zwischen beiden Werten festlegen
Mieter einschätzen
☐ Wie lange wohnt der Mieter bereits in der Wohnung, und wie hoch ist die aktuelle Miete?
☐ Besteht grundsätzlich Interesse an Eigentum?
☐ Erscheint eine Finanzierung realistisch?
Gespräch vorbereiten
☐ In welcher Phase der 7-Jahres-Frist befinden Sie sich?
☐ Wie und durch wen erfolgt die Ansprache an den Mieter?
☐ Angebotshöhe definieren
☐ Ausreichend Zeit für die Finanzierung einplanen, mehr als die zwei Monate, die das Vorkaufsrecht vorsieht
☐ Unterlagen bereitstellen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Grundriss
Vergleich ziehen
☐ Verkauf an einen Kapitalanleger zum Vergleich kalkulieren, damit beide Optionen auf einer belastbaren Grundlage stehen
Checkliste für Mieter: die eigene Wohnung kaufen
Ist meine Wohnung kaufbar?
☐ Klären, ob die Wohnung bereits als Wohnungseigentum im Grundbuch geführt wird
☐ Eigentümer bzw. Verwaltung kennen und ansprechen
Meine Rechte kennen
☐ Gilt für meine Wohnung eine Bindung, nach der sie zunächst nur an mich verkauft werden darf?
☐ Habe ich ein Vorkaufsrecht? Wichtig dabei: Es greift erst nach einem Kaufvertrag mit einem Dritten, die Frist beträgt zwei Monate, und ich übernehme dessen Bedingungen, gegebenenfalls einschließlich einer Maklerklausel.
Rechnet sich der Kauf?
☐ Monatliche Belastung als Eigentümer ermitteln: Kreditrate, nicht umlegbare Hausgeldanteile, Instandhaltung
☐ Diese Belastung mit der heutigen und der künftigen Miete vergleichen
☐ Kaufpreis mit dem Wert einer vergleichbaren bezugsfreien Wohnung vergleichen. Die Differenz ist meine Wertreserve.
☐ Erwerbsnebenkosten einplanen: In Berlin 6 Prozent Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten
Finanzierung klären
☐ Eigenkapital prüfen: mindestens die Erwerbsnebenkosten, idealerweise zusätzlich ein Teil des Kaufpreises
☐ Finanzierungsbestätigung der Bank frühzeitig einholen
☐ Zinsbindung wählen, die zur eigenen Lebensplanung passt
Die Immobilie prüfen
☐ Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen: Welche Maßnahmen sind beschlossen oder geplant?
☐ Höhe der Instandhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen prüfen
☐ Zustand von Gebäude und Gemeinschaftseigentum ansehen, etwa Dach, Fassade, Leitungen und Heizung
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter kaufen, wenn mir die Wohnung angeboten wird?
Nein. Das Mietverhältnis bleibt bestehen, auch wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Für umgewandelte Wohnungen gilt dabei in Berlin eine verlängerte Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.
Warum sollte ich jetzt verhandeln statt auf das Vorkaufsrecht zu warten?
Wer über das Vorkaufsrecht kauft, tritt in einen fremden Vertrag ein und übernimmt dessen Preis und Bedingungen, unter Umständen einschließlich einer Maklerprovision. Im direkten Gespräch sind Preis und Zeitplan verhandelbar.
Was hat der Eigentümer vom Verkauf an den Mieter?
In der Regel einen höheren Preis als beim Verkauf an einen Kapitalanleger, einen schnelleren Prozess ohne breite Vermarktung und einen Käufer, der die Wohnung bereits kennt.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Ob im Einzelfall eine Bindung, ein Vorkaufsrecht oder eine Kündigungssperrfrist gilt, hängt von der konkreten Umwandlung ab. Eigentümern, die einen Verkauf an ihren Mieter prüfen, bieten wir eine Bewertung der Wohnung im vermieteten und im bezugsfreien Zustand an. Mehr zum Verkaufsprozess finden Sie unter Wohnung verkaufen.
Disclaimer
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Inhalte ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.
