Marktanalysen
Standortanalyse Neukölln
Immobilienmarkt Rixdorf 2019: Kaufpreise, Mieten und Milieuschutz im böhmischen Dorf
Rixdorf entwickelt sich zur teuersten Lage in Neukölln. Wir analysieren Kaufpreise, Mietentwicklung, den Wohnungsbestand und die Auswirkungen des Milieuschutzes seit Juli 2017.
Peter Guthmann
Der Richardplatz ist tief in der böhmischen Kultur verwurzelt. Schon ab 1737 siedelten sich Flüchtlinge aus Böhmen an, die in ihrer Heimat als Protestanten verfolgt wurden. Der dörfliche Charakter zeigt sich hinter der Kirchgasse, wo die Häuser noch ihre alte Funktion als Gehöfte ausstrahlen. Inzwischen entwickelt sich der historische Kern von Rixdorf zu einer der teuersten Lagen im Bezirk.
Rixdorf in Zahlen
Das Quartier in Neukölln zählt rund 24.500 Einwohner (Ende 2017) und circa 11.540 Wohnungen. Rechnerisch ergibt das ein Defizit von über 3.300 Wohneinheiten, was den Nachfrageüberhang erklärt. Das Gebiet ist hochverdichtet, überwiegend Gründerzeitbebauung, durchmischt mit kleinem Gewerbe. Trotz des ländlich wirkenden Charakters am Richardplatz ist das Angebot an Grün- und Freiflächen eher gering.
Die Eigentümerstruktur ist bemerkenswert: Laut Mikrozensus 2011 lag die Eigennutzerquote bei unter 3 Prozent. Etwa 350 Wohnungen gehören kommunalen Wohnungsunternehmen, rund 720 Genossenschaften und etwa 1.400 WEGs. Der große Rest befindet sich in privaten Händen oder bei Unternehmen der freien Wohnungswirtschaft.
Mieten und Kaufpreise 2019
Rixdorf bewegt sich beim Mietniveau im Bereich des zentralen Neukölln, mit Tendenz nach oben.
Bei den Kaufpreisen hebt sich Rixdorf ab. Am Richardplatz und in den nahen Straßenzügen muss mit einem Aufschlag von rund 15 Prozent gegenüber dem Neuköllner Durchschnitt gerechnet werden. Der Richardplatz selbst entwickelt sich zur teuersten Lage in Neukölln. Für Neubauprojekte werden ebenfalls deutlich höhere Preise aufgerufen.
Hoher Anteil an Kleinwohnungen
Etwa 15 Prozent des Bestandes sind Wohnungen mit unter 40 m² Wohnfläche. Insgesamt gibt es rund 3.450 Ein- und Zweizimmerwohnungen. Diese sind bei Singles und jungen Paaren gefragt und erhöhen den Druck auf dem Mietmarkt.
Milieuschutz seit Juli 2017
Am 27. Juli 2017 trat für den Kernbereich Rixdorfs eine Erhaltungssatzung in Kraft. Das Milieuschutzgebiet erstreckt sich zwischen Sonnenallee, Saaletraße, Karl-Marx-Straße und Erkstraße. Die genaue Gebietsgrenze zeigt unsere Milieuschutzkarte.
Für Eigentümer bedeutet das: Luxusmodernisierungen und bauliche Veränderungen über den zeitgemäßen Standard hinaus sind genehmigungspflichtig. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist stark eingeschränkt. Zusammenlegungen und Grundrissänderungen bedürfen einer behördlichen Prüfung.
[Chart/Grafik] An dieser Stelle befanden sich interaktive Grafiken zu Wanderungen und Preisen in Rixdorf.